Héritage Immobilier au Québec Taxes, Gain en Capital & Succession 2026
Vous héritez d'un immeuble ou d'une maison au Québec? Contrairement à ce que plusieurs croient, la succession d'un bien immobilier n'est pas exempte de fiscalité. Ce guide complet démystifie chaque taxe applicable et les stratégies pour protéger votre héritage.
Pas de taxe d'héritage
Au Canada — mais des impôts indirects
50% imposable
Du gain en capital au décès
37-53%
Taux marginal combiné QC
Fiscalité successorale au Québec — Les bases
Au Québec, il n'existe pas de taxe successorale à proprement parler. Cependant, la transmission d'un patrimoine immobilier comporte des implications fiscales importantes que tout héritier doit connaître.
Le mécanisme central est la disposition réputée : au décès, le défunt est réputé avoir vendu tous ses biens à leur juste valeur marchande. C'est la succession (pas directement l'héritier) qui doit acquitter les impôts avant de distribuer les biens.
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Le rôle du liquidateurLe liquidateur de succession est responsable de produire les déclarations de revenus du défunt, calculer les impôts dus, et obtenir un certificat autorisant la distribution des biens. Il est possible de demander un certificat de distribution partielle pour accélérer le processus.
Les 4 taxes applicables lors d'une succession immobilière
01 — Le plus important
Impôt sur le gain en capital
La facture la plus importante dans une succession immobilière. Tous les immeubles autres que la résidence principale sont touchés : immeubles à revenus, chalets, terrains, propriétés commerciales.
Calcul : Valeur marchande au décès − Prix d'acquisition original = Gain en capital. La moitié de ce montant est ajoutée au revenu imposable de la déclaration finale du défunt.
02 — Souvent négligé
TPS et TVQ sur la transmission
Si l'immeuble transmis est un immeuble commercial ou à revenus inscrit aux fichiers TPS/TVQ, la succession pourrait devoir percevoir et remettre la TPS (5%) et la TVQ (9,975%).
Exception : Si l'héritier est lui-même inscrit aux fichiers TPS/TVQ, la succession n'est pas tenue de percevoir ces taxes. Vérifiez le statut d'inscription avant la transmission.
03 — Selon le lien de parenté
Droits de mutation (taxe de bienvenue)
Les droits de mutation s'appliquent lors du transfert de propriété. Dans une succession, des exonérations importantes existent.
Exonérés : Transferts en ligne directe (parent→enfant, grands-parents→petits-enfants) et entre conjoints.
Non exonérés : Frères, sœurs, neveux, nièces. Pour un immeuble à 600 000$, la facture peut dépasser 8 000$.
04 — Obligation de la succession
Taxes foncières impayées
Les taxes foncières impayées du défunt doivent être acquittées par la succession avant la distribution des biens. L'héritier qui conserve l'immeuble reprend la responsabilité des taxes foncières à compter de la date de transfert.
Exemple concret — Calcul de l'impôt sur le gain en capital
6-plex acheté il y a 20 ans — Valeur actuelle 850 000 $
Prix d'acquisition original350 000 $
Valeur marchande au décès850 000 $
Gain en capital total500 000 $
Portion imposable (50%)250 000 $
Taux marginal combiné (QC)~37% à 53%
Facture fiscale estimée90 000 $ – 130 000 $
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Exception résidence principaleLa résidence principale du défunt est généralement exemptée de l'impôt sur le gain en capital grâce à l'exemption pour résidence principale. Cette exemption ne s'applique pas aux immeubles à revenus.
Particularités des immeubles à revenus en succession
Revenus locatifs et déclaration fiscale
Tous les revenus locatifs générés entre le 1er janvier et la date du décès doivent être déclarés dans la déclaration finale du défunt. Si la succession continue de percevoir des loyers pendant la période de liquidation, ces revenus doivent être déclarés dans la déclaration de revenus de la succession (une entité fiscale distincte).
Impact d'un portefeuille immobilier
Un propriétaire détenant plusieurs immeubles expose sa succession à une facture fiscale considérable. Sans planification, les héritiers pourraient se retrouver dans une situation où les liquidités sont insuffisantes pour payer l'impôt — ce qui force la vente précipitée de certains actifs.
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Vente forcée à éviterSi vous héritez d'un immeuble que vous ne souhaitez pas conserver, une vente rapide à un investisseur direct peut éviter les délais et les coûts d'une mise en marché traditionnelle tout en résolvant la situation rapidement.
L'inscription aux fichiers TPS/TVQ
Si l'immeuble à revenus était inscrit aux fins de TPS/TVQ, le liquidateur doit s'assurer de remplir les obligations liées à ces taxes : produire les déclarations pour la période précédant le décès et gérer la transition de l'inscription vers les héritiers.
Questions fréquentes — Héritage immobilier Québec
Non, le Canada n'impose aucun impôt direct sur l'héritage. Cependant, la disposition réputée au décès peut entraîner un impôt sur le gain en capital dans la déclaration finale du défunt. C'est la succession qui paie, pas directement l'héritier — mais le patrimoine transmis peut être réduit significativement.
Non. La résidence principale du défunt est généralement exemptée de l'impôt sur le gain en capital grâce à l'exemption pour résidence principale. Cette exemption ne s'applique pas aux immeubles à revenus, chalets, terrains ou propriétés commerciales.
Ça dépend du lien de parenté. Les transferts en ligne directe (parent→enfant, grands-parents→petits-enfants) et entre conjoints sont exonérés. Les transferts entre frères et sœurs, neveux, nièces ou amis s'appliquent intégralement. Un droit supplétif jusqu'à 200$ peut s'appliquer même en cas d'exonération.
Gain en capital = valeur marchande au décès − prix d'acquisition original. La moitié de ce gain (taux d'inclusion de 50%) est ajoutée au revenu imposable de la déclaration finale du défunt et imposée aux taux marginaux combinés (fédéral + provincial), pouvant atteindre 37% à 53% au Québec.
Oui, dans certains cas. Le transfert d'un immeuble à un conjoint survivant peut être effectué au coût fiscal ajusté (sans déclencher de gain en capital immédiat). Le gain est alors reporté jusqu'à la disposition ultérieure par le conjoint. Des règles similaires peuvent s'appliquer aux fiducies et à la planification successorale avancée — consultez un fiscaliste.
L'impôt sur le gain en capital fait partie de la déclaration finale du défunt, qui doit être produite dans les 6 mois suivant le décès (ou le 30 avril de l'année suivante, selon ce qui est plus tardif). Le liquidateur doit s'assurer que l'impôt est payé avant de distribuer les biens aux héritiers.
Si les liquidités de la succession sont insuffisantes pour payer l'impôt, les héritiers peuvent être contraints de vendre certains actifs immobiliers. Une vente rapide à un investisseur direct peut éviter une mise en marché longue et coûteuse, tout en permettant de respecter les délais fiscaux.
Potentiellement oui pour les immeubles commerciaux ou à revenus inscrits aux fichiers TPS/TVQ. Si l'héritier est lui-même inscrit aux fichiers TPS/TVQ, la succession n'est pas tenue de percevoir ces taxes. Vérifiez ce statut avant la transmission pour éviter une surprise fiscale.
Fortement recommandé. La succession d'un immeuble à revenus implique des déclarations de revenus (TPS/TVQ, impôt sur le gain en capital), des transferts de titres, des obligations envers les locataires et potentiellement des négociations avec les autorités fiscales. Un notaire, un fiscaliste et un comptable sont des acteurs clés à impliquer rapidement.
La succession assume les dettes liées à l'immeuble, dont le solde hypothécaire. Les héritiers peuvent reprendre le prêt, refinancer ou vendre l'immeuble pour régler les obligations. Validez la marche à suivre avec le liquidateur et le notaire.
Ce guide est fourni à titre informatif seulement et ne constitue pas un avis juridique ou fiscal. Consultez un notaire, fiscaliste ou comptable pour des conseils adaptés à votre situation personnelle. Dernière mise à jour : juin 2026.