Analyseur de deal
multilogement

On regarde quatre indicateurs : le flux de trésorerie, le taux de capitalisation (TGA), le rendement sur mise de fonds (cash-on-cash) et le ratio de couverture de la dette (RCD). Notre outil les calcule et donne un verdict.

C'est les revenus effectifs (après vacance) moins les dépenses d'exploitation, sans tenir compte du financement. C'est la base de l'évaluation et du calcul du TGA.

Cela dépend du secteur, mais sur la Rive-Nord, un TGA de 5 % et plus est généralement considéré comme intéressant. Un TGA plus élevé indique un meilleur rendement par rapport au prix.

C'est l'argent qui reste après toutes les dépenses ET le versement hypothécaire. Un cashflow positif vous enrichit chaque mois; un cashflow négatif vous coûte de l'argent.

C'est le flux de trésorerie annuel divisé par votre mise de fonds. Il mesure le rendement de l'argent réellement investi. On vise souvent 6 % et plus, sans compter l'appréciation.

C'est le RNE divisé par le service de la dette. Un RCD de 1,2 signifie que l'immeuble génère 20 % de plus que ses versements. Les prêteurs exigent souvent un minimum de 1,10 à 1,30.

Les deux. Le cap rate mesure la qualité de l'immeuble indépendamment du financement; le cashflow mesure votre réalité de propriétaire. Un bon cap rate avec un cashflow négatif reste risqué.

Taxes municipales et scolaires, assurance, électricité des aires communes, gestion, conciergerie, entretien et réparations. Utilisez des montants normalisés réalistes, pas les chiffres optimisés du vendeur.

Pour la plupart des investisseurs, oui. Certains acceptent un léger cashflow négatif pour un immeuble à fort potentiel d'appréciation ou de value-add, mais c'est une stratégie plus risquée.

Énormément. Un taux plus bas, un amortissement plus long ou une mise de fonds différente changent le service de la dette, donc le cashflow, le cash-on-cash et le RCD. Testez plusieurs scénarios.

Même si l'immeuble est plein, on normalise souvent 3 % à 5 % pour les changements de locataires et les mauvaises créances. Notre outil utilise 5 % par défaut.

C'est le prix d'achat divisé par le nombre de logements. C'est un repère rapide pour comparer des immeubles entre eux dans un même secteur.

Oui, indirectement. Un immeuble nécessitant des travaux majeurs devrait être analysé en tenant compte du budget de rénovation. Utilisez notre calculateur de rénovation pour l'estimer.

Non. C'est une analyse rapide basée sur les chiffres que vous entrez. Un bon investissement dépend aussi de l'état réel de l'immeuble, du secteur, des baux et de votre stratégie.

Négocier un meilleur prix, augmenter les revenus (loyers au marché, revenus annexes), réduire les dépenses, ou optimiser le financement (taux, amortissement, APH Select).

Oui, beaucoup. Un amortissement plus long (possible avec APH Select) réduit le versement, donc améliore le cashflow et le RCD. Notre outil permet d'aller jusqu'à 50 ans.

Non. L'outil se concentre sur l'exploitation et le financement. La taxe de bienvenue, la prime SCHL et les frais de clôture s'ajoutent au capital initial requis. Voyez nos autres calculateurs.

Oui. L'analyseur est entièrement gratuit, fonctionne dans votre navigateur et ne collecte aucune donnée. Analysez autant de deals que vous le voulez.

Oui, l'outil fonctionne pour tous les immeubles à revenus. Notez que les petits plex se valorisent aussi par comparables et prix à la porte, pas uniquement par les revenus.

Oui. En voyant votre immeuble comme un acheteur l'analyserait, vous comprenez mieux sa valeur. Pour une offre concrète, utilisez notre calculateur d'offre ou contactez-nous directement.