Qu'est-ce que le MRB en immobilier?
Le MRB (Multiplicateur de Revenus Bruts) — appelé GRM en anglais — est un ratio financier qui met en relation le prix d'un immeuble avec ses revenus locatifs annuels. Il indique combien de fois les revenus bruts annuels sont contenus dans le prix d'achat. C'est un outil de filtrage rapide, pas un outil de décision finale.
Formule de base
MRB = Prix d'achat ÷ Revenus bruts annuels
Exemple : 1 800 000$ ÷ 120 000$ = MRB de 15 — le prix représente 15 fois les revenus bruts.
Utilisation inverse — Estimer la valeur
Valeur estimée = MRB moyen du secteur × Revenus bruts annuels
Si le MRB moyen de votre secteur est de 14 et que l'immeuble génère 85 000$/an : 14 × 85 000$ = 1 190 000$
C'est quoi un bon MRB au Québec?
Il n'existe pas de chiffre magique. Un bon MRB dépend de la région, du type d'immeuble, de l'état du bâtiment et de la stratégie de l'investisseur.
≤ 10
Très intéressant
Revenus élevés par rapport au prix. Souvent en région ou pour des immeubles nécessitant des travaux. Cashflow potentiellement fort — vérifiez pourquoi le MRB est si bas.
11 – 15
Zone intermédiaire
Courante pour les immeubles multirésidentiels dans les villes de taille moyenne au Québec. Souvent là que se trouvent les meilleures opportunités d'optimisation.
16 +
Prix élevé
Le prix est élevé par rapport aux revenus actuels. Peut s'expliquer par un emplacement prisé ou un potentiel de hausse. Analyse approfondie obligatoire.
Contexte toujours prioritaireUn MRB bas ne garantit pas un bon investissement, tout comme un MRB élevé n'est pas nécessairement mauvais. Comparez toujours avec des immeubles similaires dans le même secteur géographique.
Le potentiel caché : quand un MRB élevé cache une opportunité
Un des aspects les plus puissants du MRB : il peut révéler des opportunités que d'autres investisseurs ignorent en regardant uniquement le MRB affiché.
Exemple — 20 logements avec loyers sous-marché
Prix demandé2 400 000 $
Revenus bruts actuels140 000 $ / an
MRB actuel17,1 — semble élevé
Loyers sous le marché de200 $ / logement
Revenus après optimisation188 000 $ / an
MRB ajusté (potentiel réel)12,8 ✓
L'investisseur qui ne regarde que le MRB affiché passera à côté. Celui qui analyse le potentiel réel peut négocier intelligemment et créer de la valeur.
Les limites du MRB — Pourquoi il ne suffit pas
- Il ignore les dépenses. Deux immeubles avec le même MRB peuvent avoir des charges d'exploitation très différentes (immeuble chauffé vs non chauffé, par exemple).
- Il ne tient pas compte de l'état du bâtiment. Un MRB attractif peut cacher un toit à refaire, une plomberie vétuste ou des fondations problématiques.
- Il varie énormément selon la région. Comparer le MRB d'un immeuble à Montréal avec un à Shawinigan n'a aucun sens.
MRB vs MRN vs TGA — Quel ratio utiliser?
| Indicateur | Base de calcul | Précision | Usage recommandé |
|---|---|---|---|
| MRB | Revenus bruts | Rapide, sommaire | Premier filtre — tri rapide des opportunités |
| MRN | Revenus nets (après dépenses) | Élevée | Analyse de diligence raisonnable |
| TGA | RNN ÷ Valeur (%) | Très élevée | Financement bancaire, immeubles 12+ logements |
Workflow recommandéMRB pour le filtrage initial → MRN pour l'analyse intermédiaire → TGA pour la validation finale et le montage de financement.
Exemple complet — Analyser un 8-plex dans les Laurentides
8-plex Laurentides — Prix 1 100 000 $
Prix affiché1 100 000 $
Revenus bruts annuels78 000 $
MRB calculé14,1
MRB moyen du secteur13
Valeur selon le marché1 014 000 $
Levier de négociation86 000 $
MRB ajusté (loyers optimisés à 88 000$)12,5 ✓
Le portrait devient intéressant une fois les revenus optimisés. Il reste à valider les dépenses, l'état du bâtiment et le financement.
Questions fréquentes sur le MRB immobilier
Le MRB (Multiplicateur de Revenus Bruts) est un ratio qui permet d'évaluer rapidement la valeur relative d'un immeuble à revenus. Il se calcule en divisant le prix d'achat par les revenus locatifs bruts annuels. C'est un outil de comparaison et de filtrage, pas un indicateur de rentabilité finale.
MRB = Prix d'achat ÷ Revenus bruts annuels. À l'inverse pour estimer la valeur : Valeur estimée = MRB moyen du secteur × Revenus bruts annuels. Exemple : 1 800 000$ ÷ 120 000$ = MRB de 15.
Dépend du secteur. MRB sous 10 : très intéressant sur le plan des revenus (souvent en région ou immeubles à rénover). Entre 11 et 15 : zone intermédiaire la plus courante. Au-delà de 16 : prix élevé par rapport aux revenus. Comparez toujours avec des immeubles similaires dans le même secteur.
Le MRB utilise les revenus bruts (avant dépenses), tandis que le MRN utilise les revenus nets (après déduction des dépenses d'exploitation). Le MRN est plus précis et donne un meilleur portrait de la rentabilité réelle, mais demande plus d'informations. Le MRB sert de premier filtre rapide.
Non. Le MRB est un outil de filtrage, pas de décision. Il ne tient pas compte des dépenses, de l'état du bâtiment, ni du potentiel de valorisation. Il doit être combiné avec le MRN, le TGA, l'inspection du bâtiment, l'analyse des baux et une vérification diligente complète.
Si les loyers sont sous le marché, qu'il y a des logements vacants ou que la gestion est déficiente, les revenus peuvent être augmentés significativement. Le MRB ajusté (calculé avec les revenus optimisés) peut révéler une opportunité que le MRB actuel ne montre pas.
Non. Le MRB varie considérablement selon la région. Montréal (Plateau, Rosemont) : MRB de 18 à 22+. Laval, couronnes : 15 à 18. Rive-Nord (Saint-Jérôme, Blainville) : 13 à 16. Régions (Trois-Rivières, Sherbrooke) : 10 à 14. Comparez toujours dans le même secteur géographique.
Non, le MRB se calcule uniquement sur les revenus bruts. Pour tenir compte des dépenses (taxes, assurances, énergie, entretien), utilisez plutôt le MRN ou le TGA, qui reflètent le revenu net.
Le MRB compare le prix aux revenus bruts; le TGA rapporte le revenu net d'exploitation au prix. Le TGA est plus précis car il intègre les dépenses, mais le MRB reste utile comme premier filtre rapide.
Oui. Le MRB sert à comparer rapidement tout immeuble à revenus, du duplex à l'immeuble de 50 logements. Plus l'immeuble est gros, plus on valide ensuite la valeur avec le revenu net et le TGA.
Ce guide est fourni à titre informatif seulement. Consultez un évaluateur agréé pour des conseils adaptés. Dernière mise à jour : juin 2026.
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