ImmoMulti — acheteur direct de multilogements sur la Rive-Nord — le voit à chaque transaction : au moment de vendre un immeuble à revenus, l'acheteur ne se contente pas des baux. Il exige une attestation de bail, souvent appelée estoppel, c'est-à-dire un document signé par chaque locataire qui confirme les termes réels de son bail — loyer, dépôt, échéance, arriérés. C'est ainsi qu'il valide votre rent roll, la pièce maîtresse qui justifie le prix d'un plex. Pour le vendeur, savoir préparer ces attestations à l'avance transforme une source de friction en preuve de sérieux. Voici pourquoi elle est demandée, ce qu'elle contient et comment l'obtenir sans braquer vos locataires.
Qu'est-ce qu'une attestation de bail (estoppel)?
Une attestation de bail — ou certificat estoppel — est un document par lequel chaque locataire confirme par écrit les termes de son bail (loyer, dépôt, échéance, arriérés, absence de litige) à la date de la vente. Elle sert à l'acheteur d'un immeuble à revenus à confirmer directement, auprès du locataire, l'exactitude du rent roll fourni par le vendeur.
Le mot « estoppel » vient du principe juridique de common law selon lequel une personne qui affirme un fait ne peut pas ensuite prétendre le contraire. Appliqué à la location, cela signifie qu'un locataire qui signe une attestation confirmant, par exemple, que son loyer est de 1 250 $ par mois et qu'il n'a aucun arriéré, ne pourra pas plus tard soutenir devant l'acheteur qu'il payait moins ou qu'une entente verbale le liait au vendeur.
Au Canada, les tribunaux traitent l'attestation comme une déclaration solennelle qui engage son signataire. Selon un cabinet d'avocats canadien de premier plan, l'attestation « vise à empêcher (estop) une partie qui la signe d'affirmer ensuite un fait incompatible avec ce qui y est énoncé » ; elle constitue un aveu qui ne peut être révoqué qu'en démontrant une erreur de fait de son auteur.
Source : Blakes — « Tenant Estoppel Certificates: Understanding Their Role in Real Estate Transactions ».
Pourquoi l'acheteur exige-t-il une attestation pour valider le rent roll?
Parce que le bail seul ne prouve pas que ses termes sont toujours en vigueur. L'attestation fait confirmer par le locataire lui-même l'état réel de la relation locative — loyer effectif, dépôt, arriéré, entente parallèle — à la date de la vente. Comme il s'agit d'un aveu qui lie le signataire, elle protège l'acheteur et rassure son prêteur.
Le rent roll est le tableau des revenus de votre plex ou multilogement : pour chaque logement, le loyer, la durée du bail et son échéance. C'est lui qui justifie le prix, puisque la valeur d'un immeuble à revenus dépend directement des loyers qu'il génère. Mais un rent roll n'est qu'une affirmation du vendeur. L'acheteur — et surtout le prêteur qui finance l'achat — veut une confirmation venant d'une source indépendante : le locataire.
Plusieurs écarts fréquents justifient cette prudence :
- Loyer ajusté verbalement : le bail écrit indique 1 100 $, mais une entente verbale l'a ramené à 1 000 $;
- Dépôt non documenté : un montant a été versé sans figurer au bail;
- Arriéré en cours : le locataire doit deux mois que le vendeur n'a pas mentionnés;
- Avantage non écrit : stationnement gratuit, mois offert, réparation promise;
- Litige latent : une demande au Tribunal administratif du logement non divulguée.
L'attestation force la mise au clair de tous ces points. Un vendeur qui la prépare de bonne foi envoie un signal de transparence qui accélère la clôture et réduit les demandes de baisse de prix de dernière minute.
Ce que l'attestation apporte à chaque partie
- Au vendeur : une preuve solide de son rent roll, moins de renégociation;
- À l'acheteur : la confirmation directe des revenus, avant de s'engager;
- Au prêteur : une pièce fiable pour son analyse de financement.
Que doit contenir une attestation de bail?
Une attestation de bail claire tient sur une page par logement. Elle identifie d'abord le logement et le locataire, puis fait confirmer, point par point, l'état de la relation locative. Voici les éléments standards.
| Élément | Ce que le locataire confirme |
|---|---|
| Loyer mensuel | Le montant exact et la date d'échéance (ex. le 1er du mois) |
| Durée du bail | Date de début et date de fin, ou reconduction en cours |
| Dépôt | L'existence ou non d'un dépôt et, le cas échéant, son montant |
| Arriérés | L'absence d'arriéré — ou le montant dû à la date de signature |
| Ententes verbales | Qu'aucun avantage ou modification non écrit n'existe |
| Litiges | Qu'aucune demande n'est pendante au Tribunal administratif du logement |
| Manquements | Qu'aucun défaut du propriétaire n'est actuellement reproché |
| Signature | Le locataire signe et date le document |
Certains acheteurs ajoutent la confirmation des services inclus (chauffage, eau chaude, stationnement, électroménagers) et des noms de tous les occupants majeurs. Un modèle trop long ou intimidant fait fuir les locataires : le bon équilibre est une page factuelle, en langage simple, que le locataire n'a qu'à vérifier et signer.
Au Québec, l'attestation n'a pas de formulaire officiel : elle complète le bail du Tribunal administratif du logement, qui reste le contrat de référence. Faire valider votre modèle par un notaire ou un juriste évite les formulations ambiguës qui pourraient être interprétées comme une renonciation de droits par le locataire.
« Le contenu de l'avis de bail doit, dans tous les cas, être attesté par un notaire ou un avocat. »
— OACIQ, guides des pratiques professionnelles (publication d'un bail)Comment un vendeur obtient-il les attestations de ses locataires?
En quatre étapes : préparer un modèle pré-rempli à partir de chaque bail, l'expliquer au locataire sans pression, recueillir sa signature datée, puis transmettre le tout au notaire instrumentant. Comptez deux à trois semaines pour un petit plex.
1. Préparez un modèle pré-rempli
Pour chaque logement, remplissez à l'avance le loyer, l'échéance, le dépôt et les dates du bail à partir de vos dossiers. Le locataire n'a alors qu'à vérifier l'exactitude et à signer — bien plus rapide et rassurant qu'un formulaire vierge à compléter. Numérotez une attestation par logement.
2. Expliquez le contexte, sans pression
Présentez la démarche simplement : l'immeuble pourrait être vendu et l'acheteur a besoin de confirmer les informations du bail. Rappelez au locataire que son bail continue et que ses droits sont protégés. Ne conditionnez jamais quoi que ce soit à la signature.
3. Recueillez la signature datée
Faites signer et dater. Une signature en personne facilite les questions. Conservez l'original et remettez une copie au locataire qui le souhaite.
4. Transmettez au notaire
Le notaire instrumentant joint les attestations au dossier de vente, vérifie la concordance avec les baux et assure la bonne répartition des loyers à la clôture — si la vente a lieu le 15 du mois, le vendeur doit à l'acquéreur la portion du loyer déjà perçue pour la fin du mois.
N'attendez pas l'offre acceptée
Approcher vos locataires seulement une fois la promesse d'achat signée crée une course contre la montre. Préparer les attestations en amont, quand vous décidez de vendre, vous laisse le temps de gérer un refus ou une correction sans mettre la clôture en péril.
Que faire si un locataire refuse de signer?
Un locataire peut refuser : l'attestation n'est pas obligatoire. Le vendeur ne peut ni le pénaliser ni menacer son bail. On documente alors le rent roll autrement (baux, relevés bancaires, avis de renouvellement) et on négocie avec l'acheteur, qui accepte souvent des attestations partielles.
Comme aucune loi n'oblige le locataire à signer, un refus n'entraîne aucune conséquence pour lui — et vous ne pouvez exercer aucune pression. Dans ce cas, plusieurs solutions existent :
- Preuves alternatives : relevés bancaires montrant les dépôts de loyer, avis de renouvellement, correspondance;
- Attestations partielles : la plupart des acheteurs se contentent des logements pour lesquels une attestation est obtenue et acceptent des preuves documentaires pour les autres;
- Dialogue : un locataire refuse souvent par méfiance; expliquer que le document ne change rien à ses droits lève l'essentiel des réticences.
Un refus isolé ne fait généralement pas échouer une vente bien préparée. C'est l'absence totale de documentation qui inquiète un acheteur.
Vous préparez la vente de votre immeuble à revenus?ImmoMulti vous fournit un modèle d'attestation clair et coordonne le dossier de baux avec le notaire. →Ce que l'attestation ne change PAS aux droits du locataire
Signer une attestation ne modifie ni le bail ni les droits du locataire. Selon l'article 1937 du Code civil du Québec, la vente de l'immeuble ne met pas fin au bail : le nouveau propriétaire acquiert, envers le locataire, les droits et obligations résultant du bail, et le locataire conserve son droit au maintien dans les lieux.
C'est un point à répéter clairement à vos locataires pour obtenir leur collaboration. L'attestation ne crée aucun droit et n'en retire aucun : elle ne fait que constater l'état de la relation locative au moment de la vente. Le locataire ne renonce à rien en la signant.
Selon Éducaloi, « le nouveau propriétaire doit respecter les baux des locataires de l'immeuble même si c'est l'ancien propriétaire qui les a conclus ». Le droit au maintien dans les lieux continue de s'appliquer en faveur du locataire qui respecte ses obligations, même si le propriétaire de l'immeuble change.
Sources : Éducaloi — « Les obligations du propriétaire » · Code civil du Québec, art. 1937 (le nouveau locateur a, envers le locataire, les droits et obligations résultant du bail).
En pratique, pour vendre sereinement un plex ou un multilogement sur la Rive-Nord, présentez l'attestation comme ce qu'elle est : une formalité de transparence qui protège tout le monde, y compris le locataire, en évitant les malentendus après la vente.
Pour aller plus loin sur la préparation d'un dossier de vente solide, consultez notre guide sur les erreurs à éviter en vendant un immeuble à revenus et sur la vente d'un immeuble avec locataires et baux en place. Vous voulez une offre directe, sans mise en marché? Écrivez-nous.
Le rent roll et sa chaîne de preuves : ce que l'acheteur reconstitue vraiment
L'attestation de bail ne vit pas seule : elle est le maillon final d'une chaîne de preuves que l'acheteur d'un immeuble à revenus reconstitue pour se convaincre que le rent roll présenté correspond à la réalité économique de votre plex ou multilogement. Comprendre cette chaîne, du point de vue du vendeur, permet d'anticiper chaque document qu'on vous demandera et d'éviter les allers-retours qui allongent une transaction.
Au sommet de la pyramide se trouve le bail écrit — le formulaire du Tribunal administratif du logement, contrat de référence. Sous le bail viennent les preuves de ce qui a réellement été payé : relevés bancaires, avis de renouvellement, correspondance de hausse. L'attestation, elle, referme la boucle en faisant confirmer par le locataire, à une date précise, que tous ces éléments concordent. C'est exactement la logique que l'OACIQ décrit pour la vérification d'un immeuble à revenus : la promesse d'achat est conditionnelle à ce que l'acheteur examine et vérifie les baux en vigueur, les avis de renouvellement et les documents connexes.
Les cinq couches de preuve, du plus faible au plus fort
Tous les documents ne pèsent pas le même poids aux yeux d'un prêteur. Voici comment ils se hiérarchisent, du simple indice à la preuve la plus difficile à contester.
| Couche de preuve | Ce qu'elle démontre | Solidité |
|---|---|---|
| Déclaration verbale du vendeur | Le loyer allégué, sans support écrit | Faible — non recevable seule |
| Rent roll (tableau récapitulatif) | La liste des loyers et échéances telle que présentée | Moyenne — affirmation à valider |
| Baux écrits du TAL | Les termes contractuels convenus au départ | Bonne — mais pas forcément à jour |
| Relevés bancaires + avis de renouvellement | Les sommes réellement encaissées, mois après mois | Élevée — trace objective |
| Attestation de bail signée par le locataire | La confirmation directe, datée, par la source | Maximale — aveu qui lie le signataire |
Un vendeur avisé ne se contente pas de la deuxième ligne. Il descend volontairement la pyramide et rassemble, pour chaque logement, l'ensemble de la chaîne. Non seulement cela accélère la diligence raisonnable de l'acheteur, mais cela vous place en position de force pour défendre votre prix : quand chaque dollar de revenu est prouvé à trois niveaux, il devient très difficile pour un acheteur de réclamer un rabais fondé sur un « doute » quant aux revenus.
Rent roll brut, rent roll normalisé : la nuance qui change le prix
Attention à une confusion fréquente. Le rent roll brut liste les loyers actuellement perçus. Mais l'acheteur, surtout s'il vise un financement, raisonne souvent en rent roll normalisé ou « au marché » : il ajuste mentalement les loyers sous-évalués vers ce qu'ils pourraient devenir, tout en retranchant les revenus qui ne se reproduiront pas (mois offert, avantage temporaire). L'attestation devient ici doublement utile : en confirmant qu'aucun avantage non écrit ne gonfle artificiellement un loyer, elle assainit la base sur laquelle l'acheteur calcule la valeur.
Le réflexe du vendeur préparé
- Un dossier par logement : bail + 6 à 12 mois de preuves de paiement + attestation;
- Une page de synthèse (rent roll) qui renvoie à chaque pièce justificative;
- Aucune « surprise » gardée pour la fin : les arriérés et ententes sont divulgués d'entrée de jeu.
Dépôts, arriérés et ajustements de loyer : les zones grises que l'attestation clarifie
Trois postes concentrent l'essentiel des litiges après la vente d'un immeuble à revenus : les dépôts, les arriérés et les ajustements de loyer. L'attestation de bail existe en grande partie pour figer ces trois points à une date certaine. Voyons chacun du point de vue du vendeur.
Le « dépôt » qui n'existe pas au Québec
Beaucoup de vendeurs inscrivent au bail un « dépôt de sécurité ». Or, au Québec, exiger un dépôt de garantie est illégal : au moment de signer le bail, la seule somme que le locateur peut réclamer est l'avance du premier mois de loyer. Demander un dépôt pour les dommages, un « dernier mois » ou toute autre garantie n'est pas permis.
Source : Éducaloi — « Le dépôt de garantie : illégal, mais répandu ».
Cette réalité a une conséquence directe sur l'attestation. Si un locataire confirme qu'il a versé un « dépôt », le vendeur doit clarifier la nature de la somme : s'agit-il d'une avance de loyer légitime, ou d'un dépôt illégal que l'acheteur devra restituer? Un vendeur transparent traite la question avant la clôture, car un dépôt mal qualifié devient une créance que le nouveau propriétaire pourrait vous réclamer. Faire confirmer « aucun dépôt versé » dans l'attestation, quand c'est le cas, élimine ce risque net.
Les arriérés : les dire, les chiffrer, les répartir
Un arriéré non divulgué est l'un des pires accrocs qu'un vendeur puisse laisser traîner. L'attestation demande au locataire de confirmer soit l'absence d'arriéré, soit son montant exact. Trois scénarios se présentent :
- Aucun arriéré : le locataire le confirme, l'acheteur est rassuré, aucun ajustement n'est requis;
- Arriéré reconnu par le locataire : le montant est chiffré; vendeur et acheteur négocient qui en assume le recouvrement (souvent, le vendeur conserve le droit de recouvrer les sommes dues avant la vente);
- Arriéré contesté : le locataire ne reconnaît pas la dette; c'est un signal d'alerte que l'acheteur voudra régler avant de s'engager.
Le piège de l'arriéré « oublié »
Présenter un rent roll qui affiche des loyers pleins alors qu'un locataire doit deux mois est le genre d'écart que l'attestation révèle immédiatement. Découvert tard, il détruit la confiance et sert de levier de renégociation à l'acheteur. Divulgué d'emblée, il devient un simple point d'ajustement chiffré à la clôture.
Les ajustements de loyer et la répartition à la clôture
Le jour de la vente, les loyers du mois en cours doivent être répartis entre vendeur et acheteur. C'est le notaire instrumentant qui procède à cet ajustement, au même titre qu'il répartit les taxes foncières. Selon Éducaloi, à la signature de l'acte notarié, le notaire calcule la proportion des taxes dont chaque partie est responsable pour l'année en cours; la même logique de répartition au prorata s'applique aux loyers déjà encaissés.
Source : Éducaloi — « Immobilier : le rôle du notaire ».
| Exemple — 4 logements, vente le 15 du mois | Calcul |
|---|---|
| Loyer mensuel total encaissé le 1er | 4 × 1 250 $ = 5 000 $ |
| Portion appartenant à l'acheteur (16 jours sur 30) | 5 000 $ × 16/30 ≈ 2 667 $ |
| Portion conservée par le vendeur (14 jours) | 5 000 $ × 14/30 ≈ 2 333 $ |
| Montant crédité à l'acheteur à la clôture | ≈ 2 667 $ |
Cet exemple est illustratif; le calcul exact dépend de la date de clôture et des ententes de la promesse d'achat. L'attestation, en confirmant le montant réel des loyers, donne au notaire une base fiable pour cette répartition — évitant les contestations de dernière minute sur « combien vaut vraiment » chaque logement.
Cas particuliers : sous-location, cession de bail, logements vacants et baux verbaux
La plupart des attestations concernent un logement occupé par un locataire au bail écrit. Mais la réalité d'un multilogement sur la Rive-Nord réserve des situations moins standards. Voici comment le vendeur les documente pour éviter qu'elles ne fassent dérailler la transaction.
Le logement sous-loué
Quand un locataire a sous-loué son logement, deux personnes sont en jeu : le locataire principal, qui reste lié au bail envers vous, et le sous-locataire, qui occupe les lieux. En sous-location, le locataire d'origine demeure responsable envers le propriétaire; c'est donc lui qui signe l'attestation, car c'est sa relation contractuelle que l'acheteur doit valider. On documente séparément l'existence de la sous-location et le loyer que perçoit le locataire principal, si l'information est disponible.
La cession de bail
La cession de bail est différente : le locataire d'origine se retire complètement et un nouveau locataire prend sa place, avec les mêmes conditions. Après une cession valablement effectuée, c'est le nouveau locataire qui est votre cocontractant et qui signe donc l'attestation. Le vendeur doit conserver la trace écrite de la cession (avis, consentement du propriétaire) pour prouver la continuité du bail à l'acheteur.
Source : Éducaloi — « La cession de bail et la sous-location de logement ».
Le logement vacant au moment de la vente
Un logement vide n'a pas de locataire pour signer une attestation. Ce n'est pas un problème en soi, mais l'acheteur voudra comprendre pourquoi il est vacant et à quel loyer il sera reloué. Le vendeur documente alors : la date de départ du dernier locataire, le dernier loyer perçu, l'état du logement et, idéalement, le loyer de marché pour un logement comparable. Un logement vacant peut être un atout (liberté de fixer le loyer, de rénover) ou une inquiétude (roulement élevé) — la transparence transforme l'inconnue en donnée exploitable.
Le bail verbal
Au Québec, un bail peut être verbal et reste pleinement valide. Mais un bail verbal complique la preuve : il n'y a pas de document écrit à confronter à l'attestation. Dans ce cas, l'attestation prend une importance accrue, car elle devient la seule confirmation écrite des termes réels de la location. Le vendeur a tout intérêt à faire signer une attestation détaillée au locataire au bail verbal, puis à la compléter par les preuves de paiement.
| Situation | Qui signe l'attestation? | Documents à joindre |
|---|---|---|
| Bail écrit standard | Le locataire au bail | Bail TAL + preuves de paiement |
| Sous-location | Le locataire principal | Bail + entente de sous-location |
| Cession de bail | Le nouveau locataire (cessionnaire) | Avis et consentement de cession |
| Logement vacant | Aucun — note du vendeur | Dernier bail + loyer de marché |
| Bail verbal | Le locataire concerné | Attestation détaillée + relevés bancaires |
Chaque cas particulier bien documenté est un point de friction en moins. À l'inverse, une situation ambiguë laissée sans explication — un logement « occupé par un ami », un loyer « arrangé en famille » — est précisément le type de zone d'ombre qui pousse un acheteur à réviser son offre à la baisse.
Rédiger le modèle d'attestation, clause par clause
Un bon modèle d'attestation est court, factuel et neutre. Trop long, il intimide; trop vague, il ne protège personne. Voici, section par section, comment le construire de manière à ce que le locataire n'ait qu'à vérifier et signer, tout en donnant à l'acheteur et à son prêteur ce qu'ils attendent. Faites toujours valider la version finale par un notaire ou un juriste avant usage.
L'en-tête d'identification
La première partie identifie sans ambiguïté le logement (adresse civique complète, numéro d'unité), le locataire (nom des occupants majeurs signataires) et le propriétaire actuel. On y indique aussi la date à laquelle l'attestation est signée : c'est cette date qui « fige » l'état de la relation locative.
Les déclarations de fait
Le cœur du document est une série de phrases affirmatives que le locataire confirme. Chacune doit porter sur un fait vérifiable, jamais sur une opinion ou une renonciation de droit. Formulez-les positivement : « Le loyer mensuel est de ___ $, payable le 1er de chaque mois. »
| Clause | Formulation type (à adapter) |
|---|---|
| Montant du loyer | « Le loyer mensuel est de ___ $, sans autre somme exigible. » |
| Échéance et mode de paiement | « Le loyer est payable le ___ de chaque mois. » |
| Terme du bail | « Le bail court du ___ au ___ (ou est reconduit). » |
| Dépôt / avance | « Aucun dépôt n'a été versé » ou « Une avance de ___ $ a été versée. » |
| Arriérés | « Aucune somme n'est en souffrance à ce jour » ou « Un solde de ___ $ est dû. » |
| Ententes verbales | « Il n'existe aucune entente verbale ou avantage non écrit. » |
| Services inclus | « Sont inclus : ___ (chauffage, eau chaude, stationnement, etc.). » |
| Litiges | « Aucune demande n'est pendante au Tribunal administratif du logement. » |
Ce qu'il ne faut PAS écrire
Certaines formulations transforment une attestation anodine en source de conflit — ou en clause potentiellement invalide. À éviter absolument :
- Toute renonciation de droit : « Le locataire renonce à contester une hausse future » n'a rien à faire dans une attestation et pourrait être jugée abusive;
- Toute clause pénalisante : conditionner la signature à un avantage ou une menace est illégitime;
- Toute affirmation que le locataire ne peut vérifier : ne lui faites pas « confirmer » l'état des titres ou les intentions de l'acheteur;
- Un jargon juridique intimidant : préférez le langage courant, quitte à annexer le bail pour les détails techniques.
« L'attestation ne crée aucun droit et n'en retire aucun : elle ne fait que constater l'état de la relation locative au moment de la vente. »
— Principe directeur, à rappeler à chaque locataire approchéLa signature et les copies
Le document se termine par la signature datée du ou des locataires majeurs. Conservez l'original, remettez une copie au locataire qui le demande, et transmettez une copie certifiée au notaire. Pour un logement occupé par un couple, faire signer les deux occupants évite qu'un seul ne puisse plus tard prétendre ne pas être lié.
Calendrier de préparation et erreurs fréquentes des vendeurs
Le meilleur moment pour préparer les attestations n'est pas quand l'acheteur les réclame, mais quand vous décidez de vendre. Un calendrier réaliste, échelonné sur quelques semaines, transforme un exercice stressant en formalité maîtrisée.
Un calendrier réaliste, semaine par semaine
| Étape | Quand | Action du vendeur |
|---|---|---|
| Préparation | Semaine 1 | Rassembler baux, relevés, avis; rédiger le modèle pré-rempli par logement |
| Approche des locataires | Semaine 1-2 | Expliquer le contexte, remettre le document, répondre aux questions |
| Collecte des signatures | Semaine 2-3 | Recueillir les attestations datées; relancer les retardataires |
| Gestion des refus | Semaine 3 | Documenter autrement les logements sans attestation |
| Remise au notaire | À l'acceptation de l'offre | Transmettre le dossier complet au notaire instrumentant |
Pour un petit plex, comptez deux à trois semaines. Pour un multilogement de six à douze portes, prévoyez plutôt un mois, le temps de rejoindre chaque locataire et de gérer les inévitables absences ou hésitations.
Les sept erreurs qui coûtent cher
- Attendre l'offre acceptée pour approcher les locataires — la course contre la montre commence, et un seul refus peut faire vaciller la clôture;
- Présenter un formulaire vierge plutôt qu'un modèle pré-rempli — le locataire se méfie et tarde à signer;
- Conditionner quoi que ce soit à la signature — illégitime, et cela braque durablement le locataire;
- Cacher un arriéré ou une entente verbale — l'attestation le révèle et détruit la confiance;
- Négliger les logements vacants ou aux baux verbaux — ce sont souvent eux qui soulèvent le plus de questions;
- Utiliser un modèle non validé truffé de formulations ambiguës ou de renonciations — un juriste évite ce piège;
- Ne pas coordonner avec le notaire — les attestations doivent lui parvenir à temps pour la répartition des loyers.
Le bon état d'esprit
- Anticiper : préparer avant de mettre en vente, pas après;
- Rassurer : rappeler que le bail et les droits continuent;
- Documenter : chaque loyer prouvé à plusieurs niveaux;
- Coordonner : notaire dans la boucle dès l'offre acceptée.
Mise en marché traditionnelle vs vente directe : l'impact sur les attestations
La manière dont vous vendez votre immeuble à revenus change radicalement la charge liée aux attestations de bail. Comparons les deux grandes voies du point de vue du vendeur.
La mise en marché traditionnelle
Dans une vente ouverte au marché, plusieurs acheteurs potentiels visitent, font des offres et exigent chacun leurs propres vérifications. Chaque acheteur — et chaque prêteur derrière lui — peut réclamer un modèle d'attestation différent, avec ses propres formulations. Si une première promesse tombe et qu'une seconde arrive, vous risquez de devoir refaire signer vos locataires. Multiplier les demandes auprès des mêmes locataires les fatigue et augmente le risque de refus.
La vente directe à un acheteur unique
Face à un acheteur direct qui connaît le multilogement, il n'y a qu'un seul jeu d'attestations à faire signer, selon un modèle stable et validé une fois pour toutes. Le processus est plus court, moins lourd pour les locataires, et le vendeur sait exactement quels documents préparer dès le départ.
| Critère | Mise en marché traditionnelle | Vente directe |
|---|---|---|
| Nombre de jeux d'attestations | Potentiellement plusieurs (offres successives) | Un seul |
| Uniformité du modèle | Variable selon chaque acheteur/prêteur | Modèle stable, validé une fois |
| Sollicitation des locataires | Répétée (visites, signatures multiples) | Unique et cadrée |
| Risque de « fatigue » du locataire | Élevé | Faible |
| Délai global du dossier baux | Étiré selon les rebonds d'offres | Compressé et prévisible |
Cette différence n'enlève rien à la rigueur : dans les deux cas, l'attestation doit refléter fidèlement la réalité. Mais pour un vendeur qui préfère un parcours simple et discret — sans visites répétées ni sollicitations à répétition de ses locataires —, la vente directe réduit sensiblement la friction documentaire. C'est particulièrement vrai sur la Rive-Nord, où les plex et multilogements se transigent souvent entre parties qui connaissent bien la mécanique du rent roll.
Le cadre légal et le rôle du notaire dans le dossier des baux
L'attestation de bail s'inscrit dans un cadre juridique précis qu'un vendeur gagne à comprendre. Deux acteurs structurent ce cadre : le Code civil du Québec, qui régit le sort du bail à la vente, et le notaire instrumentant, qui reçoit et vérifie le dossier.
Ce que dit le Code civil sur le bail à la vente
Le principe fondateur est l'article 1937 : la vente de l'immeuble ne met pas fin au bail. Le nouveau propriétaire acquiert, envers le locataire, les droits et obligations résultant du bail, et le locataire conserve son droit au maintien dans les lieux. Éducaloi le résume clairement : le nouveau propriétaire doit respecter les baux même si c'est l'ancien propriétaire qui les a conclus. L'attestation ne déroge en rien à ce principe — elle le présuppose. Elle constate un état de fait, sans jamais modifier le bail.
Sources : Éducaloi — « Les obligations du propriétaire » · Code civil du Québec, art. 1937.
Ce que le notaire fait de vos attestations
Le notaire joue un rôle central et impartial : il conseille l'acheteur, l'institution qui le finance et le vendeur, sans prendre parti. Concrètement, dans un dossier de vente d'immeuble à revenus, il :
- Examine les titres pour confirmer que l'immeuble vous appartient et que vous avez le droit de le vendre;
- Reçoit les baux et attestations, vérifie leur concordance et les joint au dossier de vente;
- Calcule la répartition des taxes foncières et des loyers déjà encaissés au prorata de la date de clôture;
- Gère les fonds via son compte en fidéicommis, s'assurant que les créanciers liés à l'immeuble sont payés avant de remettre le solde au vendeur.
Source : Éducaloi — « Immobilier : le rôle du notaire ».
Pour le vendeur, la conséquence pratique est simple : plus votre dossier de baux et d'attestations arrive complet et cohérent chez le notaire, plus la clôture est rapide. Un dossier lacunaire — attestations manquantes, montants qui ne concordent pas avec les baux, arriérés non chiffrés — oblige le notaire à multiplier les vérifications et retarde la signature.
Attestation, déclarations du vendeur et clauses de la promesse
Il ne faut pas confondre trois documents complémentaires. La promesse d'achat contient les clauses de vérification (l'acheteur se réserve le droit d'examiner les baux). Les déclarations du vendeur sont les affirmations que vous faites sur l'immeuble et ses revenus. L'attestation de bail, elle, provient du locataire et vient corroborer vos déclarations auprès d'une source indépendante. Les trois se renforcent mutuellement : c'est leur cohérence qui rassure l'acheteur et son prêteur.
La règle d'or du vendeur
- Vos déclarations, vos baux et les attestations de vos locataires doivent raconter exactement la même histoire;
- Toute divergence entre ces documents est un point d'interrogation que l'acheteur exploitera;
- La cohérence documentaire vaut mieux que n'importe quel argumentaire de vente.
En résumé, l'attestation de bail n'est pas une contrainte de plus : c'est l'outil qui, bien préparé, prouve la valeur réelle de votre plex ou multilogement et sécurise la transaction pour tout le monde. Consultez un notaire ou un juriste pour valider votre modèle et pour toute situation particulière touchant vos baux.
Questions fréquentes
C'est un document signé par chaque locataire qui confirme les termes de son bail : le montant du loyer, la date d'échéance, l'existence d'un dépôt, les arriérés éventuels et l'absence de litige ou d'entente verbale non écrite. L'acheteur d'un plex ou d'un multilogement l'exige pour valider le rent roll fourni par le vendeur, c'est-à-dire pour confirmer directement auprès des locataires que les revenus déclarés sont réels. Au Canada, la jurisprudence considère l'attestation comme un aveu extrajudiciaire qui lie le locataire qui la signe.
Non, aucune loi n'oblige un locataire à signer une attestation de bail. C'est une exigence contractuelle de l'acheteur, généralement inscrite comme condition à la promesse d'achat. Le vendeur a donc intérêt à obtenir la collaboration de ses locataires, mais il ne peut pas les y contraindre. Un bail écrit du Tribunal administratif du logement, accompagné des preuves de paiement, demeure la base; l'attestation vient confirmer ces informations directement auprès du locataire.
Parce que le bail seul ne garantit pas que ses termes sont toujours à jour. Un loyer a pu être ajusté verbalement, un dépôt non écrit a pu être versé, une entente parallèle a pu être conclue, ou un arriéré peut exister. L'attestation fait confirmer par le locataire lui-même l'état réel de la relation locative à la date de la vente. Comme il s'agit d'un aveu extrajudiciaire selon les tribunaux, le locataire ne pourra pas ensuite prétendre le contraire, ce qui protège l'acheteur — et rassure son prêteur.
Une attestation type identifie le logement et le locataire, puis confirme : le montant du loyer mensuel et sa date d'échéance, la durée et la date de fin du bail, l'existence ou non d'un dépôt et son montant, l'absence d'arriérés (ou leur montant), l'absence d'entente verbale ou d'avantage non écrit, l'absence de litige en cours et le fait qu'aucun manquement du propriétaire n'est reproché. Elle est datée et signée par le locataire. Certains acheteurs ajoutent la confirmation des services inclus (chauffage, stationnement, électroménagers).
En quatre étapes : 1) préparer un modèle d'attestation pré-rempli à partir de chaque bail (loyer, échéance, dépôt) pour ne laisser au locataire qu'à vérifier et signer; 2) informer le locataire du contexte de vente et présenter le document sans pression, en respectant son droit au maintien dans les lieux; 3) recueillir la signature datée; 4) transmettre les attestations au notaire instrumentant, qui les joint au dossier de vente. Un délai réaliste est de deux à trois semaines pour un petit plex.
Oui. Comme l'attestation n'est pas obligatoire, un locataire peut refuser de la signer sans conséquence pour lui. Le vendeur ne peut ni le pénaliser ni menacer son bail, car le droit au maintien dans les lieux du locataire est protégé et le nouveau propriétaire est lié par le bail existant. En cas de refus, le vendeur documente le rent roll autrement (baux, relevés bancaires, avis de renouvellement) et négocie avec l'acheteur, qui peut accepter des attestations partielles.
En pratique, c'est le vendeur qui approche ses locataires, car c'est lui qui a la relation avec eux. Le modèle peut être fourni par l'acheteur, son avocat ou un notaire, afin qu'il corresponde à ce que le prêteur exige. Le notaire instrumentant reçoit ensuite les attestations signées et vérifie la concordance avec les baux et la répartition des loyers à la clôture. Recourir à un notaire ou à un juriste pour valider le modèle évite les formulations ambiguës.
Non. Signer l'attestation ne modifie pas le bail ni les droits du locataire. Selon le Code civil du Québec (article 1937), la vente de l'immeuble ne met pas fin au bail : le nouveau propriétaire acquiert, envers le locataire, les droits et obligations résultant du bail, et le locataire conserve son droit au maintien dans les lieux. L'attestation ne fait que constater l'état des lieux au moment de la vente; elle ne renonce à aucun droit du locataire.
Parce qu'ImmoMulti achète des multilogements sur la Rive-Nord directement, avec les locataires en place, et connaît la mécanique du rent roll et des attestations. Nous vous indiquons exactement quels documents préparer, nous fournissons un modèle d'attestation clair et nous coordonnons avec le notaire. Le processus est plus rapide et moins lourd qu'une mise en marché traditionnelle avec de multiples acheteurs qui exigent chacun leurs propres formulaires.
Oui, potentiellement. Au Québec, exiger un dépôt de garantie est illégal : au moment de signer le bail, le locateur ne peut réclamer que l'avance du premier mois de loyer. Si un « dépôt » figure à votre bail, clarifiez sa nature avant la clôture : une avance de loyer légitime ou un dépôt illégal que le nouveau propriétaire devrait restituer. Faire confirmer « aucun dépôt versé » dans l'attestation, quand c'est le cas, élimine cette zone grise. Consultez un juriste pour un dépôt existant.
Le notaire instrumentant répartit les loyers au prorata de la date de clôture, comme il le fait pour les taxes foncières. Si la vente a lieu le 15 d'un mois de 30 jours et que 5 000 $ de loyers ont été encaissés le 1er, l'acheteur reçoit environ 16/30 de ce montant (≈ 2 667 $) et le vendeur conserve les 14 jours écoulés (≈ 2 333 $). Le calcul exact dépend de la date et des ententes de la promesse d'achat. L'attestation, en confirmant les montants réels, fiabilise cette répartition.
C'est le locataire principal qui signe. En sous-location, le locataire d'origine reste responsable envers le propriétaire; c'est donc sa relation contractuelle que l'acheteur doit valider. On documente séparément l'existence de la sous-location et le loyer perçu par le locataire principal. À ne pas confondre avec la cession de bail, où le nouveau locataire remplace complètement l'ancien et devient alors le signataire de l'attestation.
Un logement vide n'a pas de locataire pour signer une attestation, ce qui n'est pas un problème en soi. L'acheteur voudra toutefois comprendre pourquoi il est vacant et à quel loyer il sera reloué. Le vendeur documente la date de départ du dernier locataire, le dernier loyer perçu, l'état du logement et, idéalement, le loyer de marché d'un comparable. Un logement vacant peut être un atout (liberté de fixer le loyer, de rénover) ou soulever des questions sur le roulement.
Oui, et c'est même particulièrement utile. Au Québec, un bail verbal est pleinement valide, mais il n'existe aucun document écrit à confronter aux affirmations du vendeur. L'attestation devient alors la seule confirmation écrite des termes réels de la location. Faites signer une attestation détaillée au locataire au bail verbal, puis complétez-la par les preuves de paiement (relevés bancaires) pour reconstituer une chaîne de preuves solide.
Pour un petit plex, comptez deux à trois semaines : une semaine de préparation (modèles pré-remplis), une à deux semaines pour approcher les locataires et recueillir les signatures. Pour un multilogement de six à douze portes, prévoyez plutôt un mois, le temps de rejoindre chaque locataire et de gérer les absences ou hésitations. Le bon réflexe est de commencer dès que vous décidez de vendre, et non une fois l'offre acceptée, pour éviter la course contre la montre.
Le rent roll est un tableau récapitulatif préparé par le vendeur : pour chaque logement, le loyer, la durée du bail et l'échéance. C'est une affirmation qui justifie le prix. L'attestation de bail, elle, est signée par chaque locataire et confirme ces informations à la source. Autrement dit, le rent roll dit ce que le vendeur affirme percevoir; l'attestation prouve, locataire par locataire, que c'est exact. L'acheteur croise les deux, plus les baux et les relevés bancaires.
C'est le locataire qui signe l'attestation, car c'est sa confirmation que l'acheteur recherche. Le notaire n'a pas à assister à la signature de chaque attestation, mais il reçoit ensuite les documents signés, vérifie leur concordance avec les baux et les joint au dossier de vente. Il est en revanche recommandé de faire valider le modèle d'attestation par un notaire ou un juriste avant de le présenter aux locataires, afin d'éviter toute formulation ambiguë.
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