Gain en capital : QS veut imposer 100 % de la vente de votre plex — ce que la proposition changerait pour un propriétaire-vendeur

ImmoMulti — acheteur direct de multilogements sur la Rive-Nord — suit l'actualité fiscale qui touche les propriétaires-vendeurs. Le 29 juin 2026, Québec solidaire (QS) a proposé d'imposer 100 % du gain en capital réalisé lors des ventes immobilières, au lieu du taux d'inclusion de 50 % qui s'applique aujourd'hui. Pour un propriétaire qui songe à vendre un plex ou un immeuble à revenus au Québec, la question mérite d'être comprise froidement — sans panique. Point crucial d'entrée de jeu : il s'agit d'une proposition d'un parti d'opposition, pas d'une loi en vigueur. Rien ne change pour l'instant. Cet article explique, du point de vue du vendeur, ce que la mesure ferait si elle était adoptée, qui serait exempté, et pourquoi elle divise.

Que propose exactement Québec solidaire sur le gain en capital immobilier?

Québec solidaire propose d'imposer 100 % du gain en capital réalisé lors des ventes immobilières, au lieu du taux d'inclusion actuel de 50 %. La totalité du profit de revente serait ajoutée au revenu imposable du vendeur et imposée comme un salaire. C'est une proposition d'opposition annoncée le 29 juin 2026, pas une loi adoptée.

La proposition, dévoilée par les élus de Québec solidaire, vise à changer la façon dont le gain en capital est imposé lors de la vente d'un immeuble. Aujourd'hui, seule une partie du profit réalisé à la revente entre dans le revenu imposable du vendeur. QS souhaite que cette part passe à 100 % pour les transactions immobilières.

Concrètement, cela signifie que la totalité du gain — l'écart entre le prix de vente et le prix payé, moins les dépenses admissibles — serait traitée comme un revenu ordinaire, au même titre qu'un salaire. Pour un propriétaire de plex ou de multilogement, l'impact sur la facture fiscale d'une vente pourrait être important. La co-porte-parole de QS, Ruba Ghazal, a résumé l'intention en ces termes.

Source : Radio-Canada — « Québec solidaire veut taxer 100 % des gains en capital sur la vente d'immeubles » (29 juin 2026).

L'exemple chiffré : un gain de 200 000 $ entièrement imposable

Pour illustrer la mesure, l'exemple relayé par Radio-Canada est simple. Un immeuble acheté 300 000 $ et revendu 500 000 $ dégage un gain de 200 000 $. Voici ce que change la proposition, toutes choses égales par ailleurs :

La différence est nette : la portion imposable doublerait, passant de 100 000 $ à 200 000 $ dans cet exemple. Cette portion s'ajoute au revenu du vendeur pour l'année de la vente et est imposée au taux marginal applicable. Plus le gain est élevé, plus l'effet se fait sentir — d'où l'inquiétude de plusieurs propriétaires de multilogements qui détiennent leur immeuble depuis longtemps et qui ont accumulé une plus-value significative.

Note importante : cet exemple est volontairement simplifié. Le calcul réel d'un gain en capital sur un immeuble à revenus tient aussi compte des dépenses admissibles, de la récupération d'amortissement et d'autres facteurs. Pour un chiffrage propre à votre situation, consultez un fiscaliste et utilisez notre calculateur.

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Attention : la proposition de QS n'est pas le régime en vigueur

C'est le point à retenir avant tout. La proposition de 100 % ne doit pas être confondue avec le taux d'inclusion qui s'applique réellement aujourd'hui aux ventes d'immeubles à revenus. Les deux notions sont distinctes :

• Le régime en vigueur : au moment de vendre votre plex, seule une partie du gain en capital est incluse dans votre revenu imposable. C'est le cadre fiscal qui s'applique concrètement à toute transaction aujourd'hui.
• La proposition de QS : porter cette part à 100 % pour les ventes immobilières. C'est une position politique d'un parti d'opposition, sans force de loi.

Autrement dit, si vous vendez votre immeuble à revenus aujourd'hui, rien ne change : les règles actuelles s'appliquent. Pour comprendre précisément comment le taux d'inclusion fonctionne au moment de la vente, consultez notre article dédié : Gains en capital à la vente de votre plex au Québec — le taux d'inclusion en vigueur. Le présent article porte uniquement sur la proposition de QS.

Ce que la proposition changerait pour vendre votre plex ou multilogement

Si elle était adoptée un jour, la mesure toucherait surtout le propriétaire-vendeur d'un immeuble à revenus qui n'y habite pas. Voici les effets à anticiper, du point de vue du vendeur :

• Une facture fiscale plus lourde à la revente : en doublant la portion imposable du gain, la mesure augmenterait l'impôt payé l'année de la vente d'un plex détenu comme placement.
• Un incitatif à conserver plus longtemps : certains propriétaires pourraient retarder une vente, ce qui réduirait l'offre d'immeubles sur le marché — un effet que le gouvernement actuel redoute.
• Un calcul de rendement à revoir : le rendement net d'un investissement en multilogement se mesure aussi à la sortie. Une imposition plus élevée du gain modifierait l'équation pour les investisseurs de la Rive-Nord et d'ailleurs.

Pour un propriétaire de la Rive-Nord — Terrebonne, Mascouche, Blainville, Boisbriand, Saint-Jérôme, Saint-Eustache ou Deux-Montagnes — qui a vu la valeur de son plex grimper ces dernières années, un gain accumulé important rendrait l'effet d'une inclusion à 100 % particulièrement sensible. C'est précisément ce type de propriétaire, souvent un petit investisseur, que la mesure viserait le plus.

L'exemption des propriétaires qui habitent leur immeuble

Un élément clé de la proposition concerne les propriétaires-occupants. Selon Ruba Ghazal, la mesure prévoirait une exemption pour ceux qui habitent leur immeuble — par exemple le propriétaire d'un triplex qui occupe l'un des logements et loue les autres. Ce profil, très répandu au Québec, ne serait donc pas visé de la même manière que l'investisseur pur.

Cette distinction rejoint la logique affichée de la mesure : viser la spéculation immobilière plutôt que le propriétaire-occupant à échelle humaine. Cela dit, comme il s'agit d'une proposition et non d'un texte de loi, les modalités exactes de l'exemption — durée d'occupation requise, part occupée par le propriétaire, traitement d'un plex partiellement occupé — ne sont pas précisées. Un propriétaire-occupant qui vend devrait valider sa situation avec un fiscaliste.

QS motive la proposition par la crise du logement. Ruba Ghazal a rappelé que plus de 3200 familles avaient besoin d'aide pour se loger avant le 1er juillet, un contexte qui, selon le parti, justifie de décourager les reventes rapides à visée spéculative.

Réactions des propriétaires et du gouvernement

La proposition a immédiatement suscité des réactions contrastées. Du côté des propriétaires, Martin Messier, de l'Association des propriétaires du Québec, s'est montré critique.

Du côté gouvernemental, la première ministre Christine Fréchette a rejeté la mesure, la jugeant « ni structurante ni constructive ». Elle a exprimé la crainte que la proposition décourage les petits propriétaires et a évoqué des obstacles techniques, notamment l'harmonisation du Québec avec les règles fiscales fédérales. Autant d'éléments qui rendent l'adoption de la mesure incertaine à ce stade.

Pour un propriétaire-vendeur, la conclusion pratique est simple : surveiller le débat, mais fonder ses décisions sur les règles réellement en vigueur. Si vous envisagez déjà de vendre votre immeuble à revenus, faites évaluer votre gain avec un professionnel et, pour une offre directe sans courtier ni commission, ImmoMulti peut vous soumettre un prix d'achat sous 48 h.

Source unique de cet article : Radio-Canada (29 juin 2026). Consultez un fiscaliste ou un notaire pour toute décision liée à votre situation.

Comment se calcule vraiment un gain en capital sur un immeuble à revenus

La proposition de QS parle d'imposer « 100 % du gain ». Mais avant même de discuter du taux d'inclusion, encore faut-il savoir de quel gain on parle. Le chiffre « prix de vente moins prix d'achat » de l'exemple médiatique est une simplification. Le calcul réel d'un gain en capital sur un plex passe par trois blocs, et chacun peut faire varier la facture de dizaines de milliers de dollars.

1. Le produit de disposition (ce que vous encaissez vraiment)

Le point de départ n'est pas le prix affiché, mais le produit de disposition : le prix de vente moins les dépenses engagées pour vendre. Pour un immeuble à revenus, ces frais de vente comprennent la commission de courtage (le cas échéant), les frais de notaire à la charge du vendeur, la publicité, le certificat de localisation à jour, les honoraires d'un évaluateur agréé et, parfois, une pénalité de remboursement anticipé de l'hypothèque. Chaque dollar de dépense de vente admissible réduit d'autant le gain.

2. Le prix de base rajusté (PBR)

Face au produit de disposition, on oppose le prix de base rajusté (PBR). Ce n'est pas seulement le prix payé à l'achat : on y ajoute les frais d'acquisition d'origine (droits de mutation, honoraires de notaire, inspection) et, surtout, le coût des améliorations capitalisables apportées à l'immeuble au fil des ans — toiture neuve, fenêtres, agrandissement, remplacement complet d'un système de chauffage, ajout d'un logement. À l'inverse, les simples réparations d'entretien (peinture, réparation ponctuelle) ne s'ajoutent pas au PBR : elles ont normalement été déduites des revenus locatifs l'année où elles ont été engagées. Revenu Québec détaille cette distinction entre dépense courante et dépense en capital dans sa documentation destinée aux propriétaires d'immeubles locatifs.

Référence : Revenu Québec — Propriétaire d'un immeuble locatif : revenus et dépenses.

3. Le gain en capital net

Le gain en capital est l'écart entre le produit de disposition et le PBR. C'est ce montant que le taux d'inclusion vient ensuite fractionner : 50 % aujourd'hui, 100 % dans la proposition de QS. Voici la mécanique complète, appliquée à un triplex de la Rive-Nord vendu 620 000 $ :

On voit tout de suite l'écart avec la version simplifiée : un vendeur qui se contente de soustraire son prix d'achat de son prix de vente aurait « vu » un gain de 240 000 $, alors que le gain fiscal réel est de 163 000 $. Négliger les frais de vente et les améliorations capitalisables, c'est surévaluer son gain — et parfois provisionner de l'impôt qu'on ne doit pas. Notre calculateur de gain en capital reprend chacune de ces lignes.

Le piège méconnu : la récupération d'amortissement, déjà imposée à 100 %

Voici l'élément que la proposition de QS met en pleine lumière, souvent à l'insu des propriétaires : une partie de votre facture à la vente est déjà imposée à 100 % aujourd'hui. Il s'agit de la récupération de la déduction pour amortissement (DPA).

Pendant les années de détention, beaucoup de propriétaires de multilogements réclament la DPA pour réduire, voire annuler, l'impôt sur leurs revenus locatifs nets. C'est un report d'impôt : chaque dollar de DPA réclamé abaisse la « fraction non amortie du coût en capital » (FNACC) de l'immeuble. Au moment de la vente, si le prix dépasse cette FNACC, l'amortissement réclamé antérieurement est repris — c'est la récupération — et il s'ajoute au revenu de l'année à 100 %, comme un salaire. Contrairement au gain en capital (imposé à 50 %), la récupération de DPA n'a jamais bénéficié du taux d'inclusion réduit.

Référence : Revenu Québec — Déduction d'un montant à titre d'amortissement.

Pourquoi est-ce crucial dans le débat sur la proposition de QS? Parce qu'un propriétaire qui a longtemps réclamé la DPA découvre, à la vente, que sa facture comporte déjà deux couches : la récupération (à 100 %) plus le gain en capital (à 50 %). La mesure de QS ne toucherait que la seconde couche, pas la première — qui existe déjà. Comprendre cette structure évite deux erreurs opposées : croire que « tout est à 50 % » (faux si vous avez amorti), ou paniquer en pensant que la proposition ajouterait une taxe entièrement nouvelle (elle alignerait plutôt le gain sur le traitement déjà réservé à la récupération).

Un exemple pour visualiser les deux couches

Reprenons le triplex vendu 620 000 $, avec un gain en capital de 163 000 $. Supposons que le propriétaire ait réclamé 40 000 $ de DPA sur la portion « bâtiment » au fil des ans. À la disposition :

• Récupération d'amortissement : 40 000 $ ajoutés au revenu, imposables à 100 % — que la proposition de QS passe ou non.
• Gain en capital : 163 000 $, dont 50 % (81 500 $) imposables aujourd'hui, contre 100 % (163 000 $) selon la proposition de QS.

La leçon pratique : avant de réclamer la DPA année après année, il faut anticiper cette récupération à la sortie. Beaucoup de propriétaires de la Rive-Nord gagnent à en discuter avec un fiscaliste bien avant de mettre leur immeuble en vente.

Trois scénarios chiffrés : régime actuel contre proposition à 100 %

Pour mesurer concrètement l'écart entre le régime en vigueur et la proposition de QS, comparons trois profils de propriétaires-vendeurs. On applique un taux marginal élevé mais réaliste pour un contribuable dont le gain s'ajoute à d'autres revenus : au Québec, le taux marginal combiné maximal atteint environ 53,3 % sur la tranche de revenu la plus élevée. Les chiffres ci-dessous illustrent la portion imposable et l'impôt approximatif; ils ne remplacent pas un calcul personnalisé.

Taux marginal maximal combiné (fédéral + Québec) 2026 : environ 53,31 %. Référence : Chaire de recherche en fiscalité et en finances publiques — barème d'imposition des particuliers.

*Écart d'impôt = portion imposable additionnelle × taux marginal supposé (~53,3 %), à titre indicatif seulement. Le taux réel dépend de vos autres revenus de l'année.

Deux constats se dégagent. D'abord, l'écart n'est pas linéaire du point de vue du portefeuille : plus la plus-value accumulée est grande, plus la note grimpe, parce que la seconde moitié du gain vient s'empiler tout en haut de l'échelle d'imposition. Ensuite, le propriétaire d'un immeuble détenu longtemps — typiquement celui qui a « fait sa retraite » avec un plex acheté il y a quinze ou vingt ans — serait le plus exposé, alors même que ce profil n'a rien d'un spéculateur. C'est précisément l'argument avancé par les opposants à la mesure.

Le contexte fédéral : la hausse à 66,67 % proposée puis annulée

La proposition de QS n'arrive pas dans le vide. Elle fait écho à un débat national récent sur le taux d'inclusion du gain en capital, qui a connu un parcours mouvementé au fédéral et qu'un propriétaire-vendeur a tout intérêt à comprendre pour situer la mesure québécoise.

La séquence 2024-2025

• Avril 2024 : le budget fédéral propose de faire passer le taux d'inclusion de 50 % à 66,67 % (deux tiers) sur les gains annuels excédant 250 000 $ pour les particuliers, et sur la totalité des gains pour les sociétés, avec une date d'entrée en vigueur au 25 juin 2024.
• 31 janvier 2025 : devant l'incertitude, le gouvernement reporte la date d'application au 1er janvier 2026.
• 21 mars 2025 : le gouvernement annule purement et simplement la hausse. Le taux d'inclusion demeure à 50 %.

Sources : Ministère des Finances du Canada — report de la mesure (janvier 2025) et annonce d'annulation de mars 2025 (taux maintenu à 50 % pour 2026).

Autrement dit, à l'échelle du pays, le taux d'inclusion est resté à 50 % pour 2026, après une hausse qui a été annoncée, reportée, puis abandonnée. Ce contexte éclaire deux choses. Primo, modifier le taux d'inclusion est politiquement et techniquement délicat, même pour un gouvernement fédéral majoritaire de l'époque : QS, parti d'opposition à Québec, propose une mesure encore plus radicale (100 %, et ciblée sur l'immobilier). Secundo, la fiscalité du gain en capital relève d'abord du régime fédéral, auquel le Québec s'harmonise généralement — un point qui, comme on le verra, complique sérieusement la faisabilité de la proposition.

Stratégies légales pour réduire ou reporter l'impôt sur le gain

Que la proposition de QS soit adoptée ou non, un propriétaire-vendeur a tout intérêt à connaître les leviers légitimes qui existent pour amortir le choc fiscal d'une vente. Aucun de ces outils n'efface l'impôt; ils permettent de le réduire, de l'étaler ou de le reporter. Ils se planifient avant la signature, pas après.

La réserve pour gain en capital (l'étalement sur plusieurs années)

Lorsqu'une partie du prix de vente est encaissée plus tard — par exemple si vous acceptez un solde de prix de vente (balance de vente) payable sur quelques années — la loi permet, sous conditions, de déclarer le gain progressivement plutôt que d'un seul coup. Cet étalement, généralement plafonné à une période maximale, évite d'empiler tout le gain sur une seule année d'imposition et donc de gonfler artificiellement votre taux marginal. Pour un gros gain, fractionner l'inclusion sur plusieurs années peut représenter des milliers de dollars d'économie.

Le solde de prix de vente (balance de vente)

Au-delà de son effet fiscal, la balance de vente est un outil de négociation : elle facilite la transaction pour l'acheteur tout en ouvrant la porte à la réserve pour gain en capital côté vendeur. Elle comporte toutefois un risque de crédit (l'acheteur pourrait faire défaut) et doit être encadrée par un notaire, idéalement avec une garantie hypothécaire sur l'immeuble vendu.

Le choix du moment (le « timing » de la disposition)

Le gain s'ajoute à vos autres revenus de l'année de la vente. Vendre une année où vos autres revenus sont plus faibles — par exemple à la retraite, après une baisse de revenu d'entreprise, ou en répartissant la clôture juste après le 1er janvier — peut réduire le taux marginal appliqué à la portion imposable. Ce type d'arbitrage se planifie plusieurs mois à l'avance.

Détention personnelle ou par société

Détenir un immeuble à revenus par l'intermédiaire d'une société a des effets fiscaux distincts, notamment sur le traitement du gain, l'accès au compte de dividende en capital et la fiscalité au décès. Ce n'est pas une solution universelle : les frais, la complexité et les règles d'imposition des sociétés peuvent annuler l'avantage pour un petit portefeuille. C'est un arbitrage à faire avec un fiscaliste, en fonction de la taille et de l'horizon de votre portefeuille.

Un dernier réflexe, trop souvent négligé : conserver les factures. Chaque rénovation majeure documentée (facture, contrat, permis) augmente votre prix de base rajusté et réduit donc le gain imposable. Sur quinze ans de détention, une boîte de factures bien tenue peut valoir des dizaines de milliers de dollars d'impôt en moins.

Erreurs fréquentes des propriétaires-vendeurs face au gain en capital

À force d'accompagner des vendeurs de multilogements sur la Rive-Nord, on voit revenir les mêmes faux pas. La proposition de QS ravive certaines de ces confusions; voici celles qui coûtent le plus cher.

Confondre une proposition avec une loi

C'est l'erreur du moment. Un titre de journal sur la mesure de QS déclenche parfois des ventes précipitées « avant que ça change ». Or rien n'a changé : la proposition n'est pas en vigueur, et son adoption est incertaine. Vendre dans la panique, c'est risquer de brader un immeuble pour éviter une taxe qui n'existe pas.

Oublier la récupération d'amortissement

Beaucoup de propriétaires calculent leur impôt de vente comme si tout leur profit était un gain en capital à 50 %, en oubliant la récupération de DPA à 100 % qu'ils ont eux-mêmes créée en amortissant chaque année. La surprise, à la vente, peut représenter plusieurs milliers de dollars d'impôt non provisionnés.

Négliger d'ajouter les améliorations au PBR

Une toiture, des fenêtres, un agrandissement : ces dépenses capitalisables réduisent le gain imposable en gonflant le prix de base rajusté. Faute de factures conservées, le vendeur les « perd » et paie de l'impôt sur un gain surévalué.

Confondre résidence principale et immeuble à revenus

L'exemption pour résidence principale peut couvrir la portion que le propriétaire habite dans un plex, mais pas les logements loués. Traiter tout un triplex comme une résidence principale exemptée est une erreur classique qui peut mener à une cotisation.

Vendre sans avoir chiffré le net-vendeur

Le prix de vente n'est pas ce qui reste dans vos poches. Entre l'impôt sur le gain, la récupération de DPA, le solde hypothécaire, la pénalité de remboursement et les frais, le net-vendeur réel peut surprendre. Le calculer avant d'accepter une offre évite les mauvaises surprises chez le notaire.

Spéculation, crise du logement et effet sur le marché de la Rive-Nord

La proposition de QS se veut une réponse à la crise du logement. Le parti affirme vouloir décourager la spéculation immobilière — l'achat-revente rapide visant à empocher une plus-value — en supprimant l'avantage fiscal du taux d'inclusion à 50 %. Du point de vue du propriétaire-vendeur, il vaut la peine de distinguer le spéculateur du petit investisseur de long terme, car la mesure, telle que formulée, frapperait les deux.

Spéculateur ou bâtisseur de patrimoine?

Le « flippeur » qui achète, rénove vite et revend en douze mois profite pleinement du régime actuel. Mais le propriétaire d'un triplex à Terrebonne détenu depuis dix-huit ans, qui a logé des familles, entretenu son immeuble et compté sur cette plus-value pour sa retraite, n'est pas un spéculateur — et pourtant, une inclusion à 100 % l'atteindrait de plein fouet. C'est tout l'enjeu du débat : une mesure conçue contre la spéculation peut, sans nuances, pénaliser l'épargne immobilière patiente.

L'effet paradoxal sur l'offre

La première ministre a évoqué un risque de découragement des petits propriétaires. La logique est la suivante : si vendre coûte beaucoup plus cher en impôt, certains propriétaires choisiront de ne pas vendre. Or, chaque immeuble qui ne se vend pas est un immeuble qui ne se remet pas sur le marché, ce qui peut réduire l'offre disponible — l'inverse de l'effet recherché. C'est l'un des arguments récurrents des associations de propriétaires.

Ce que cela signifie pour un vendeur de la Rive-Nord

Sur des marchés comme Terrebonne, Mascouche, Blainville, Saint-Jérôme ou Saint-Eustache, où la valeur des plex a nettement progressé, un propriétaire qui envisage de vendre devrait raisonner sur les règles actuelles et sur son propre horizon, sans surpondérer une mesure hypothétique. Si la mesure venait un jour à avancer, le bon réflexe resterait le même : chiffrer, consulter un fiscaliste, et comparer une vente ordinaire à une cession directe sans courtier.

De la proposition à la loi : le casse-tête de l'harmonisation Québec-fédéral

Pourquoi peut-on affirmer, sans être devin, que rien ne change pour l'instant? Parce qu'entre une proposition d'un parti d'opposition et une modification effective du régime fiscal, le chemin est long — et, dans ce cas précis, semé d'obstacles techniques.

Le taux d'inclusion relève d'abord du fédéral

Le concept même de « taux d'inclusion du gain en capital » est défini dans la Loi de l'impôt sur le revenu fédérale. Le Québec, qui perçoit son propre impôt, s'harmonise traditionnellement à ces règles pour éviter deux définitions concurrentes du gain imposable. Créer un taux d'inclusion québécois différent du taux fédéral — 100 % à Québec, 50 % à Ottawa — soulèverait des difficultés d'arrimage considérables pour les contribuables et l'administration. C'est l'un des obstacles techniques évoqués par le gouvernement.

Le parcours normal d'une mesure fiscale

1. Proposition : un parti annonce une intention (l'étape où en est la mesure de QS).
2. Engagement gouvernemental : le gouvernement au pouvoir doit vouloir la porter — ici, il l'a explicitement rejetée.
3. Projet de loi / mesure budgétaire : rédaction, dépôt, étude en commission.
4. Adoption et sanction : vote à l'Assemblée nationale.
5. Entrée en vigueur : date d'application, souvent assortie de règles transitoires.

La proposition de QS est à la première marche de cet escalier, et le gouvernement en place a déjà signalé son opposition. L'épisode fédéral de 2024-2025 — une hausse pourtant portée par le gouvernement, puis reportée, puis annulée — rappelle qu'une mesure bien plus avancée peut encore échouer. Pour un propriétaire-vendeur, la conclusion est limpide : surveiller sans agir dans l'urgence.

Si vous êtes déjà décidé à vendre pour des raisons qui vous appartiennent — rendement insuffisant, gestion trop lourde, projet de retraite — sachez qu'une offre directe d'ImmoMulti sous 48 h vous évite courtier et commission, et vous laisse tout le temps de valider votre fiscalité avec votre propre conseiller avant de signer.

Questions fréquentes