Vendre un plex avec des baux en cours : vos obligations envers l'acheteur et les locataires

ImmoMulti — acheteur direct de multilogements sur la Rive-Nord — le répète à chaque vendeur : vendre un plex avec des baux en cours n'efface aucun bail. Au Québec, les baux suivent l'immeuble, pas le propriétaire. Le jour de la clôture, l'acheteur hérite de vos locataires, de vos loyers, de vos avis en cours et des litiges qui traînent. Vos obligations de vendeur ne se limitent donc pas à signer l'acte : vous devez remettre un dossier locatif complet, répartir correctement les loyers perçus d'avance, régler la question des dépôts et divulguer tout avis en cours. Ce guide détaille chacune de ces obligations, du côté du vendeur, avec les bonnes sources.

Est-ce que la vente met fin aux baux de mon plex?

Non. En vertu de l'article 1937 du Code civil du Québec, la vente de l'immeuble ne met pas fin au bail. Le nouveau propriétaire devient de plein droit le locateur et demeure lié par les baux en cours, aux mêmes conditions. Les baux suivent l'immeuble, pas la personne du vendeur.

C'est le point de départ de toute vente d'un immeuble à revenus occupé. Le Code civil du Québec est explicite : « L'aliénation volontaire ou forcée du bien loué […] ne met pas fin de plein droit au bail ». Autrement dit, un locataire en place ne peut pas être délogé par le simple fait que vous vendez. L'acheteur reprend le bail exactement là où vous le laissez : même loyer, mêmes clauses, même échéance.

Conséquence directe pour vous : vous ne pouvez pas garantir à l'acheteur des logements « libres à la prise de possession » simplement parce que la vente approche. Livrer un logement vacant suppose un vrai départ volontaire, une reprise de logement ou une éviction validée avant la vente — sinon vous vous exposez à des recours. Beaucoup de propriétaires choisissent donc de vendre l'immeuble occupé, avec des baux clairs. Sur ce point, la composition de vos locataires et de vos loyers pèse directement sur le prix : nous l'expliquons dans notre article sur l'effet de vos locataires sur la valeur de votre plex.

Source : Code civil du Québec, art. 1937 (LégisQuébec) ; Tribunal administratif du logement (TAL).

Quels documents dois-je remettre à l'acheteur du plex?

Le vendeur doit remettre un dossier locatif complet : chaque bail signé et ses annexes, l'annexe TAL indiquant le loyer le plus bas des 12 derniers mois, l'historique des augmentations et avis, l'état des comptes de loyer (retards, ententes), les coordonnées des locataires et tout avis ou dossier TAL en cours. La promesse d'achat prévoit habituellement cette remise avant la clôture.

Puisque l'acheteur devient locateur, il a besoin de tout ce qui régit la relation avec chaque locataire. Un dossier bien monté n'est pas seulement une courtoisie : il conditionne le prix, réduit les conditions de l'acheteur et évite les blocages de dernière minute. Voici ce que le vendeur devrait rassembler tôt :

• Les baux signés de chaque logement, avec toutes les annexes et le règlement d'immeuble s'il y a lieu.
• L'annexe du bail du TAL indiquant le loyer le plus bas payé au cours des 12 mois précédents (obligation lors de la reconduction, utile pour l'acheteur).
• L'historique des augmentations de loyer et des avis envoyés, pour démontrer la conformité au TAL.
• L'état des comptes de loyer : loyers à jour, retards, ententes de paiement, chèques ou virements.
• Les coordonnées des locataires et les preuves de paiement récentes.
• Tout avis en cours (reprise, non-reconduction, travaux majeurs) et tout dossier ouvert au TAL.

Qui garde le loyer du mois où l'immeuble est vendu?

Le loyer du mois en cours est réparti au prorata de la date de clôture, à l'état des ajustements préparé par le notaire. Le vendeur conserve la portion antérieure à la vente; l'acheteur reçoit crédit de la portion couvrant les jours à partir de la date de vente, puisqu'il sera locateur pour cette période.

Au Québec, le loyer est payable d'avance : le locataire paie généralement au premier jour du terme (souvent le 1er du mois). Le jour de la clôture tombe donc presque toujours au milieu d'un mois déjà encaissé. Le notaire fait le partage : la fraction des jours où vous étiez propriétaire vous revient, la fraction où l'acheteur l'est lui est créditée. C'est l'un des postes standards de l'état des ajustements à la clôture, aux côtés des taxes et de l'énergie en réservoir.

Dois-je transférer les dépôts des locataires à l'acheteur?

Normalement, non : au Québec, un locateur ne peut exiger que le premier terme de loyer. Les dépôts de garantie, dépôts de clés et dépôts de dernier mois sont interdits. Il n'y a donc habituellement aucun dépôt à transférer à l'acheteur, contrairement à d'autres provinces.

C'est une différence majeure avec ailleurs au Canada, où les security deposits sont courants. Au Québec, la loi interdit à un locateur d'exiger toute somme autre que le premier versement de loyer. Si, malgré tout, vous détenez une somme qu'un locataire vous a versée à titre de « dépôt », elle ne constitue pas un actif transférable : elle devrait être restituée ou régularisée avant la vente, jamais présentée à l'acheteur comme un montant à reprendre. Nous détaillons ce cadre dans notre article sur les dépôts et avances de loyer interdits au Québec.

Dois-je aviser mes locataires et transmettre les avis en cours?

Vous n'avez pas à demander la permission des locataires pour vendre. En revanche, le locataire a le droit de connaître l'identité et l'adresse du nouveau locateur pour savoir à qui payer le loyer, et vous devez divulguer à l'acheteur tout avis en cours (reprise, non-reconduction, travaux) et tout litige au TAL, car ils suivent l'immeuble.

La vente d'un immeuble occupé n'exige pas le consentement des locataires. Mais deux obligations pratiques demeurent. D'abord, le locataire doit savoir à qui verser son loyer après la vente : l'information sur le nouveau locateur lui est transmise, généralement à la clôture ou peu après. Ensuite, pendant la mise en vente, vous devez respecter le droit du locataire quant aux visites de son logement, encadré par le Code civil (avis raisonnable, heures convenables).

Attention aux avis déjà donnés. Les avis strictement liés au bail (augmentation, non-reconduction pour un motif du bail, travaux) suivent l'immeuble. Mais la reprise de logement est un droit personnel : un avis de reprise que vous auriez donné pour votre propre bénéfice ne peut normalement pas servir l'acheteur. Tout avis en cours doit être divulgué, car il change ce que l'acheteur rachète. Pour les délais et formes exigés, voyez notre guide sur les avis au locataire et les délais légaux au Québec.

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Quel est le cadre légal complet qui vous lie quand vous vendez occupé?

La vente d'un immeuble loué au Québec est encadrée par le Code civil : l'article 1937 rend le bail opposable à l'acheteur, les articles 1930 à 1935 protègent le locataire pendant et après la vente, et les articles 1957 à 1970 régissent la reprise et l'éviction. L'acheteur devient locateur « de plein droit » : il ne signe aucun nouveau bail, il hérite des vôtres tels quels.

Beaucoup de propriétaires pensent qu'une vente « remet les compteurs à zéro » côté baux. C'est faux, et c'est la source numéro un de mésentente à la clôture. Le principe est celui de l'opposabilité du bail : le bail est un droit qui grève l'immeuble, un peu comme une servitude, et il se transmet avec lui. Le tableau ci-dessous résume les dispositions que tout vendeur d'un plex sur la Rive-Nord devrait connaître avant de signer une promesse d'achat.

« Locateur de plein droit » : ce que ça change concrètement

L'expression « de plein droit » signifie qu'aucune formalité n'est nécessaire pour que l'acheteur devienne locateur : il le devient automatiquement à la signature de l'acte de vente chez le notaire. Le locataire n'a rien à signer, aucun nouveau bail n'est créé, et le bail existant continue à ses conditions actuelles jusqu'à son échéance, puis se reconduit selon les règles habituelles. Pour vous, vendeur, trois conséquences pratiques :

• Aucune renégociation de loyer à la vente. Le loyer inscrit au bail est celui que l'acheteur récupère. Vous ne pouvez pas « ajuster » les loyers au marché la veille de la clôture; seule la procédure de reconduction annuelle du TAL le permet.
• Les clauses du bail suivent. Clause d'animaux, de stationnement, de non-fumeur, de sous-location : tout ce qui est écrit au bail continue de s'appliquer. Un bail mal rédigé se transmet avec ses failles.
• Les recours en cours suivent aussi. Une demande ouverte au Tribunal administratif du logement (TAL) — non-paiement, augmentation contestée — se poursuit, mais c'est l'acheteur qui en héritera comme nouveau locateur. D'où l'importance de tout divulguer.

Il faut distinguer la vente de l'immeuble (qui transporte le bail par l'effet de l'article 1937) de la cession de bail (qui est un acte du locataire, pas du propriétaire). Vendre votre plex ne « cède » pas les baux : il les transporte avec l'immeuble. Nous détaillons les cas de cession et de sous-location plus bas.

Sources : Code civil du Québec, art. 1930, 1931, 1937, 1957-1970 (LégisQuébec) ; Tribunal administratif du logement ; Éducaloi — la vente du logement loué.

À quoi ressemble la chronologie d'une vente de plex occupé, étape par étape?

Une vente de plex occupé suit une séquence assez stable : préparer le dossier de baux, fixer le prix à partir des revenus documentés, recevoir une offre, laisser passer la période de conditions (inspection, financement, examen des baux), puis signer chez le notaire qui répartit les loyers et taxes. Les visites de logements et la remise du dossier locatif sont les deux étapes les plus sensibles côté locataires.

Vendre un immeuble à revenus n'est pas vendre une maison. La valeur repose sur les revenus, les visites touchent des tiers (vos locataires), et la clôture comporte des ajustements propres au locatif. Voici la chronologie type, du côté du propriétaire-vendeur.

Les visites de logements : l'étape qui dérape le plus souvent

C'est là que naissent la plupart des plaintes. Le locataire n'a pas à consentir à la vente, mais il conserve la jouissance paisible de son logement. Le Code civil encadre les visites : le locateur doit donner un avis de 24 heures avant de faire visiter, et la visite doit se dérouler à des heures convenables (en pratique, entre 9 h et 21 h). Vous ne pouvez pas non plus multiplier les visites au point de harceler le locataire. Un locataire irrité qui refuse l'accès ou qui « décore » la visite de doléances peut ralentir une vente; un locataire informé et respecté la facilite.

Vendre à un acheteur direct de multilogements raccourcit cette chronologie : pas de mise en marché publique, peu ou pas de visites répétées, et un examen des baux fait en une passe. Pour les vendeurs qui veulent éviter le va-et-vient, c'est souvent la voie la plus discrète pour les locataires.

Sources : Code civil du Québec, art. 1931 (droit de visite) ; TAL — visites et affichage.

Quelles clauses de la promesse d'achat touchent vos baux?

La promesse d'achat d'un plex occupé contient des clauses propres au locatif : la remise complète du dossier de baux avant la clôture, les déclarations du vendeur sur les loyers et l'absence de litige, une condition d'examen des baux par l'acheteur, la répartition des loyers et taxes, et parfois une garantie sur l'exactitude des revenus. Ces clauses protègent l'acheteur, mais elles vous protègent aussi si vous êtes transparent.

Sur un immeuble à revenus, la promesse d'achat va bien au-delà du prix et de la date. Elle organise la transmission des baux et la vérification des revenus. Comprendre ces clauses vous évite de promettre l'impossible et de vous exposer à une poursuite après la vente.

Les clauses locatives à connaître

• Remise du dossier de baux. Le vendeur s'engage à fournir, dans un délai fixé, tous les baux, annexes, avis et l'état des loyers. C'est souvent une condition suspensive : sans dossier conforme, l'acheteur peut se retirer.
• Déclarations et garanties du vendeur. Vous déclarez que les loyers indiqués sont exacts, qu'il n'y a pas d'entente secrète (rabais, mois gratuits non écrits), et qu'aucun litige n'est caché. Une fausse déclaration peut fonder une réduction de prix ou une poursuite.
• Condition d'examen des baux. L'acheteur se réserve un délai pour lire chaque bail et valider les revenus. Un écart entre la fiche de vente et les baux réels fait chuter la confiance — et le prix.
• Répartition (ajustements). La promesse renvoie à l'état des ajustements du notaire pour les loyers perçus d'avance, les taxes et l'énergie en réservoir.
• Prise de possession « occupée ». La promesse précise que l'immeuble est vendu occupé, aux baux en vigueur — et non « libre ». Promettre la vacance sans base légale est un piège.

L'inspection d'un immeuble habité

L'inspection préachat d'un plex occupé exige la coopération des locataires : l'inspecteur doit accéder à chaque logement. Le vendeur organise ces accès en respectant l'avis de 24 heures. Un immeuble où l'on ne peut pas visiter certains logements inquiète l'acheteur et rallonge la condition d'inspection. Préparer les locataires — expliquer le calendrier, être flexible — accélère cette étape et rassure l'acheteur sur l'état réel de l'immeuble.

La contrepartie d'une promesse bien ficelée : une fois les conditions levées, la vente avance vite et les surprises sont rares. C'est l'intérêt d'un dossier honnête dès le départ.

Sources : OACIQ — la promesse d'achat ; Éducaloi — la promesse d'achat.

Reprise, éviction et logements vacants : que pouvez-vous faire avant la vente?

Vous ne pouvez libérer un logement avant la vente que par un départ volontaire réel, une reprise de logement à votre bénéfice (ou celui d'un proche) ou une éviction pour subdivision, agrandissement ou changement d'affectation validée selon les règles du TAL. Pour un bail de plus de six mois, l'avis de reprise ou d'éviction doit être donné au moins six mois avant la fin du bail. Une reprise que vous donnez pour vous-même ne peut normalement pas servir l'acheteur.

C'est le sujet le plus délicat de toute vente occupée. Beaucoup de vendeurs rêvent de livrer des logements vacants — un immeuble « libre » se vend parfois plus cher à certains acheteurs-occupants. Mais les chemins légaux sont étroits, encadrés par le Code civil et surveillés par le TAL.

Trois points capitaux pour le vendeur. Premièrement, la reprise de logement est un droit personnel : elle sert à loger le locateur lui-même ou un proche défini par la loi (conjoint, ascendant, descendant, autre parent dont il est le principal soutien). Un investisseur qui achète pour louer ne peut pas invoquer une reprise; un avis de reprise que vous donnez pour vous-même ne se « transfère » pas à l'acheteur. Deuxièmement, l'éviction (subdiviser, agrandir substantiellement ou changer l'affectation du logement) obéit à ses propres règles et indemnités. Troisièmement, si le locataire refuse et que vous maintenez la démarche, c'est au TAL de trancher, ce qui prend du temps — souvent plusieurs mois — et n'est jamais garanti.

La solution la plus simple : vendre occupé

Face à ces contraintes, beaucoup de vendeurs concluent qu'il est plus rapide, plus sûr et souvent aussi rentable de vendre l'immeuble occupé, avec des baux clairs et documentés, à un acheteur qui veut justement des logements loués. Vous évitez les délais du TAL, le risque de recours et le stress d'une vacance incertaine. C'est exactement le profil d'ImmoMulti : nous achetons des multilogements occupés, baux en place, sans exiger que vous vidiez l'immeuble.

Sources : Code civil du Québec, art. 1960 (délais d'avis) ; TAL — reprise de logement ; Éducaloi — la reprise du logement.

Deux exemples chiffrés : loyers répartis à la clôture et loyers sous le marché

À la clôture, le loyer déjà encaissé est réparti au prorata des jours : si vous vendez le 15 d'un mois de 30 jours, vous conservez la moitié et l'acheteur reçoit l'autre moitié en crédit. Côté prix, des loyers sous le marché diminuent le revenu net, donc la valeur capitalisée : avec un TGA de 5 %, chaque 1 000 $ de revenu net annuel manquant retranche environ 20 000 $ à la valeur.

Rien ne clarifie mieux ces obligations que des chiffres. Voici deux calculs que tout vendeur de multilogement devrait savoir refaire. Les montants sont illustratifs — validez toujours votre cas avec le notaire et, au besoin, un évaluateur agréé.

Exemple 1 — Répartition des loyers à la clôture

Vous vendez un 5-logements. Les loyers de juillet, encaissés le 1er, totalisent 6 250 $ (5 × 1 250 $). La clôture a lieu le 16 juillet. Juillet compte 31 jours; vous êtes propriétaire du 1er au 15 (15 jours), l'acheteur à compter du 16 (16 jours).

Comme vous avez déjà encaissé les 6 250 $, le notaire crédite 3 225,81 $ à l'acheteur au décompte final : c'est sa part des jours qu'il « possédera ». Si, à l'inverse, un loyer de juillet était impayé au moment de la clôture, on ne le répartit pas comme un encaissement : on le documente séparément, car c'est une créance à clarifier entre les parties. Sur la marche à suivre en cas de défaut de paiement et l'avis de 60 jours au TAL, voyez notre guide dédié.

Exemple 2 — L'impact des loyers sous le marché sur votre prix

Ici, les baux en cours jouent directement sur la valeur. Un acheteur d'immeuble à revenus capitalise le revenu net d'exploitation (RNE) : Valeur ≈ RNE ÷ TGA. Si vos loyers sont sous le marché, le RNE actuel est plus bas, donc la valeur aussi — même si le « potentiel » est élevé.

L'écart est frappant : 250 $ de loyer manquant par logement se traduit par environ 165 000 $ de valeur en moins à un TGA de 5 %. Mais rappelez-vous le principe de départ : vous ne pouvez pas monter les loyers au marché la veille de la vente, car les baux suivent l'immeuble et seule la reconduction annuelle encadrée par le TAL permet des hausses. La conséquence stratégique : soit vous vendez au RNE actuel documenté, soit vous « normalisez » vos loyers légalement sur plusieurs cycles avant de vendre, à chaque fois au moyen d'un avis d'augmentation conforme au TAL. C'est pourquoi le dossier de baux et l'historique des hausses pèsent autant sur le prix final.

Pour estimer votre propre immeuble, notre calculateur de TGA et notre calculateur de MRB reproduisent exactement cette logique de capitalisation.

Note : TGA (taux global d'actualisation) et RNE sont des repères d'évaluation par capitalisation du revenu; les ratios dépendent de chaque immeuble. Consultez un évaluateur agréé (OEAQ) pour une valeur formelle.

Cas particuliers : cession de bail, sous-location, bail verbal et chambreurs

Au-delà du bail écrit standard, plusieurs situations compliquent une vente occupée : la cession de bail et la sous-location (des droits du locataire, pas du vendeur), les baux verbaux (valides mais difficiles à prouver), les logements loués meublés ou en chambres, et les baux à loyer modique. Chacun doit être divulgué et documenté, car l'acheteur en hérite tel quel.

Un dossier « propre » n'est pas toujours simple. Voici les cas qui reviennent le plus souvent et ce qu'ils changent pour le vendeur.

Cession de bail et sous-location : ne pas confondre avec la vente

La cession de bail et la sous-location sont des gestes du locataire. Elles n'ont rien à voir avec le fait que vous vendiez l'immeuble. Mais elles influencent votre dossier : après une cession, ce n'est plus le locataire d'origine qui occupe, et l'acheteur doit savoir qui est réellement lié au bail. Si une sous-location est en cours, le locataire principal demeure responsable envers le locateur, mais un tiers occupe les lieux. Divulguez ces situations : un acheteur qui découvre après coup que « le locataire du bail » n'est pas celui qui habite le logement se sentira trompé.

Le bail verbal : valide mais fragile à documenter

Au Québec, un bail verbal est parfaitement valide. Le locateur doit toutefois remettre au locataire un écrit reprenant les mentions obligatoires. Pour une vente, un bail verbal est un handicap : sans document, l'acheteur peine à vérifier le loyer, l'échéance et les conditions. Avant de vendre, mettez par écrit ce qui peut l'être, appuyez-vous sur l'historique des paiements et sur toute communication écrite. Un loyer « prouvable » vaut mieux qu'un loyer « affirmé ».

Sources : TAL — cession de bail et sous-location ; Éducaloi — le bail de logement.

Comment la fiscalité de la vente s'ajoute-t-elle à vos obligations?

Vendre un plex déclenche généralement un gain en capital et une récupération de l'amortissement (DPA) déjà déduit. Depuis l'annulation de la hausse annoncée, le taux d'inclusion du gain en capital demeure de 50 % (une moitié imposable). La récupération de la DPA, elle, s'ajoute au revenu pleinement imposable. Ces calculs sont indépendants des obligations envers les locataires, mais ils déterminent votre produit net — consultez un fiscaliste.

Les baux ne sont pas les seules obligations d'un vendeur : la vente a des conséquences fiscales qui influencent votre décision de vendre occupé ou non, et à quel prix net. Voici les grandes lignes, à valider avec un professionnel.

• Gain en capital. C'est la différence entre le prix de vente (net des frais) et le prix de base rajusté. Le taux d'inclusion des particuliers reste à 50 % : après l'annulation confirmée de la hausse fédérale, l'ARC administre le taux d'une demie sur les gains réalisés. Seule la moitié du gain est donc ajoutée à votre revenu imposable.
• Récupération de l'amortissement (DPA). Si vous avez déduit de l'amortissement sur le bâtiment au fil des ans, la vente peut « récupérer » ces déductions : le montant récupéré s'ajoute à votre revenu, pleinement imposable (pas au taux du gain en capital).
• Répartition du prix. La ventilation entre terrain et bâtiment (et le mobilier, s'il y a lieu) influence la récupération et le gain. C'est un point technique à discuter avec votre comptable.
• Résidence et logement occupé. Si vous habitiez un des logements, une portion peut être traitée différemment. Le fait de vendre occupé ne change pas ces règles fiscales, mais peut changer le prix et donc le gain.

Pour un ordre de grandeur, notre calculateur de gain en capital illustre l'effet combiné du gain et de la récupération. Il ne remplace pas l'avis d'un fiscaliste, mais aide à cadrer la discussion.

Sources : ARC — gains en capital ; Revenu Québec — gains en capital. Le taux d'inclusion demeure de 50 % après l'annulation de la hausse. Consultez un fiscaliste pour votre cas.

Comment monter un dossier de baux qui soutient votre prix?

Un dossier de baux « prêt à vendre » réunit, pour chaque logement : le bail signé et ses annexes, l'annexe TAL du loyer, l'historique des hausses et des avis, l'état des paiements, l'inventaire du mobilier loué s'il y a lieu, et la liste des litiges ou dossiers TAL en cours. Ce dossier accélère la clôture, réduit les conditions de l'acheteur et défend votre prix, puisque la valeur d'un plex repose sur des revenus prouvés.

Le meilleur levier de prix d'un vendeur n'est pas la négociation : c'est la qualité du dossier. Un acheteur d'immeuble à revenus paie pour de la certitude. Plus vos revenus sont documentés, moins il escompte, et plus votre prix tient.

La liste de contrôle, logement par logement

• Le bail signé et toutes ses annexes (règlement d'immeuble, clauses particulières, avenants).
• L'annexe TAL du loyer (loyer le plus bas des 12 derniers mois), remise lors de la reconduction.
• L'historique des hausses et des avis d'augmentation, avec preuves d'envoi.
• L'état des paiements : loyers à jour, retards, ententes, mode de paiement.
• Les coordonnées à jour de chaque locataire.
• Les avis en cours (reprise, non-reconduction, travaux) et tout dossier TAL ouvert.
• L'inventaire du mobilier pour les logements meublés ou en chambres.
• Les dépenses d'exploitation (taxes, assurances, énergie, entretien) pour établir le RNE.

« La valeur d'un immeuble à revenus se démontre par ses baux et ses états financiers, pas par ses promesses. Un dossier locatif complet est le meilleur argument de prix d'un vendeur. »

— Principe d'évaluation par capitalisation du revenu

Un dossier bien monté agit à deux niveaux : il rassure (l'acheteur voit des revenus réels, conformes) et il protège (vous ne pouvez pas être accusé d'avoir caché un loyer, un avis ou un litige). C'est le contraire de la fausse déclaration. Pour aller plus loin sur l'effet des locataires et des loyers sur le prix, voyez notre article dédié sur l'impact de vos locataires sur la valeur de votre plex.

Sources : TAL — mentions et avis obligatoires ; Code civil du Québec, art. 1895.

Quelles sont les erreurs fréquentes des vendeurs?

La plupart des litiges après la vente d'un plex occupé viennent d'obligations négligées en amont. Les plus courantes :

• Promettre des logements vacants sans base légale, en oubliant que les baux suivent l'immeuble.
• Remettre un dossier de baux incomplet ou des loyers non documentés, ce qui fait chuter le prix ou multiplie les conditions.
• Cacher un litige au TAL ou un avis en cours à l'acheteur — une fausse déclaration lourde de conséquences.
• Croire qu'il faut « rendre » un dépôt de garantie à l'acheteur, alors que ces dépôts sont illégaux au Québec.
• Négliger le droit de visite des locataires pendant la mise en vente, source de tensions et de plaintes.
• Tenter de monter les loyers au marché à la dernière minute, en oubliant que les hausses passent par la reconduction annuelle encadrée par le TAL, pas la veille d'une vente.
• Sous-estimer la facture fiscale, surtout la récupération de l'amortissement, et lire le prix affiché plutôt que le produit net.

Un dossier locatif rigoureux et une divulgation honnête sont vos meilleurs alliés. Ils accélèrent la clôture, sécurisent votre prix et vous protègent après la vente. En pratique, les vendeurs qui closent le plus vite sont ceux qui traitent le dossier de baux comme le produit vendu : loyers réels, avis clairs, historique documenté. C'est exactement le dossier qu'un acheteur direct de multilogements occupés veut voir, et c'est ce qui vous permet de vendre votre plex avec des baux en cours à vos conditions plutôt qu'à celles de l'acheteur.