Avis au locataire et délais légaux au Québec : le tableau récapitulatif pour propriétaires

Comme propriétaire d'un plex ou d'un multilogement sur la Rive-Nord, chaque démarche envers vos locataires passe par un avis obligatoire assorti d'un délai légal précis. Envoyer un avis trop tard — ou du mauvais type — peut faire échouer une augmentation, une reprise ou des travaux. Ce guide rassemble dans un tableau récapitulatif les principaux avis au locataire au Québec : modification et augmentation du bail, travaux majeurs, accès au logement, reprise et éviction. Qui doit l'envoyer, quand, et comment. Sources : le Tribunal administratif du logement (TAL), le Code civil du Québec et Éducaloi.

Tableau récapitulatif : quel avis, quel délai, comment?

Voici l'essentiel en un coup d'œil. Tous ces avis sont donnés par le propriétaire au locataire, par écrit, et les délais se calculent à partir de la date de réception par le locataire. Les délais varient selon la durée du bail.

Sources : Tribunal administratif du logement, Code civil du Québec (art. 1898, 1922-1929, 1942-1963) et Éducaloi — Logement. Ce tableau est un résumé; validez toujours votre situation particulière auprès du TAL.

Avis de modification et d'augmentation du bail

Pour hausser le loyer ou modifier une condition du bail (par exemple retirer un stationnement), vous devez envoyer un avis de modification du bail. Pour un bail de 12 mois ou plus, il doit parvenir au locataire de 3 à 6 mois avant la fin du bail. Pour un bail de moins de 12 mois, le délai est de 1 à 2 mois; pour un bail à durée indéterminée, de 1 à 2 mois avant la modification voulue.

Le locataire a ensuite 1 mois pour refuser par écrit. S'il ne répond pas, il est réputé avoir accepté la modification. S'il refuse tout en restant dans le logement, c'est à vous, propriétaire, de vous adresser au TAL pour faire fixer le loyer. Le montant de la hausse doit rester raisonnable selon la nouvelle méthode de calcul du TAL, qui pondère l'inflation, les taxes, l'assurance et les travaux majeurs.

Avis d'accès au logement : la règle des 24 heures

Le logement loué demeure le domicile du locataire : vous ne pouvez pas y entrer à votre guise. Pour vérifier l'état du logement, y faire des réparations ou le faire visiter à un futur locataire ou acheteur, vous devez donner un avis d'au moins 24 heures. La visite ou les travaux ont lieu entre 7 h et 19 h, sauf urgence (dégât d'eau, panne de chauffage) où l'accès est immédiat sans préavis.

• Vérification, entretien, réparation non urgente : préavis de 24 heures.
• Visite par un acheteur ou un futur locataire : préavis de 24 heures, entre 7 h et 19 h.
• Urgence : accès immédiat, sans préavis, pour protéger le logement.

L'avis d'accès peut être verbal, mais un avis écrit vous protège en cas de litige. Le locataire ne peut pas refuser un accès justifié, mais il peut exiger votre présence lors de la visite.

Avis de travaux majeurs

Les travaux majeurs (autres qu'urgents) qui obligent le locataire à quitter temporairement son logement exigent un préavis dont la durée dépend de la longueur de l'évacuation :

• Évacuation de moins d'une semaine : avis d'au moins 10 jours.
• Évacuation d'une semaine ou plus : avis d'au moins 3 mois.

L'avis doit indiquer la nature des travaux, la date de début, la durée prévue et, s'il y a lieu, l'indemnité ou le relogement offert. Le locataire a 10 jours pour aviser qu'il refuse de quitter; c'est alors à vous de vous adresser au TAL. Bien planifier ces avis est essentiel avant d'entreprendre une rénovation d'envergure ou de préparer un immeuble à la vente.

Avis de reprise de logement et d'éviction

La reprise de logement permet à un propriétaire personne physique de reprendre le logement pour s'y loger ou y loger un proche admissible (enfant, parent, ex-conjoint dont il reste le principal soutien). L'éviction, elle, vise à subdiviser, agrandir substantiellement ou changer l'affectation du logement. Les délais sont identiques :

• Bail de 6 mois ou plus : avis d'au moins 6 mois avant la fin du bail.
• Bail de 6 mois ou moins : avis d'au moins 1 mois avant la fin.
• Bail à durée indéterminée : avis d'au moins 6 mois avant la reprise.

Le locataire a 1 mois pour répondre. Contrairement à l'augmentation, ici le silence vaut refus : sans réponse favorable, vous devez demander l'autorisation au TAL dans le mois suivant. L'éviction, elle, ouvre droit à une indemnité pour le locataire. Pour les propriétaires de la Rive-Nord, nous détaillons la marche à suivre dans notre guide sur la reprise de logement et vos droits en 2026. Notez aussi que la Loi 31 encadre désormais la cession de bail, un autre avis à connaître.

Loi 31 : ce qui a changé pour les avis d'éviction depuis 2024

Si vous vous fiez à d'anciens modèles d'avis ou à des conseils d'avant 2024, attention : la Loi visant à protéger les locataires (communément appelée Loi 31), adoptée en février 2024, a modifié en profondeur les règles de l'éviction. Pour un propriétaire de plex qui prévoit subdiviser un logement, l'agrandir substantiellement ou en changer l'affectation, ces changements sont majeurs et se répercutent directement sur la validité de votre avis. Voici l'essentiel du point de vue du propriétaire.

Le silence du locataire vaut désormais un refus

Auparavant, un locataire qui ne répondait pas à un avis d'éviction dans le mois était réputé l'avoir accepté. Ce n'est plus le cas. Depuis la Loi 31, un locataire qui ne répond pas à l'avis d'éviction est présumé l'avoir refusé. Concrètement, cela signifie que le fardeau de la preuve repose maintenant sur le propriétaire : c'est à vous de saisir le Tribunal administratif du logement, dans le mois suivant le refus (réel ou présumé), et de démontrer que votre projet est réel et sérieux, et non un prétexte pour évincer un locataire payant un loyer sous le marché. L'éviction rejoint donc la logique de la reprise, où le silence a toujours valu refus.

Un moratoire de trois ans sur certaines évictions

Le changement le plus lourd de conséquences pour un investisseur : depuis le 6 juin 2024 et pour une période de trois ans, aucun locataire ne peut être évincé pour subdivision, agrandissement substantiel ou changement d'affectation du logement. Autrement dit, le levier classique du « je transforme mon 4½ en deux studios » ou « je convertis ce logement en local commercial » est gelé jusqu'en 2027, sauf exceptions prévues par la loi. Si votre plan d'affaires repose sur ce type de repositionnement, il faut le repenser ou attendre la fin du moratoire. Éducaloi et le TAL détaillent les situations visées.

Une indemnité d'éviction beaucoup plus généreuse

La Loi 31 a aussi bonifié l'indemnité due au locataire évincé. L'article 1965 du Code civil prévoit désormais une indemnité égale à un mois de loyer par année complète de location ininterrompue, avec un minimum de 3 mois et un maximum de 24 mois de loyer, en plus des frais de déménagement raisonnables sur présentation de pièces justificatives. Un locataire présent depuis 8 ans dans un logement à 1 200 $ par mois pourrait donc réclamer 8 × 1 200 $ = 9 600 $, plus le déménagement. Ce coût doit entrer dans tout calcul de rentabilité d'un projet d'éviction.

Sources : Radio-Canada — adoption de la Loi 31, article 1965 C.c.Q. et Éducaloi — L'éviction du logement. Validez toujours votre projet précis auprès du TAL.

Reprise en détail : bénéficiaires admissibles, protections et bonne foi

La reprise de logement demeure un droit important pour le propriétaire personne physique, mais elle est strictement encadrée. Elle ne concerne jamais une société par actions ni un propriétaire indivis qui détiendrait le plex avec quelqu'un d'autre que son conjoint. Comprendre qui peut en bénéficier, qui est protégé et comment prouver sa bonne foi vous évitera un avis invalide ou une condamnation à des dommages.

Qui peut bénéficier d'une reprise?

Vous pouvez reprendre un logement pour vous y loger vous-même ou pour y loger un proche admissible. Le Code civil vise :

• Vous, le propriétaire, comme résidence principale;
• Vos ascendants ou descendants au premier degré : enfants, parents, grands-parents, petits-enfants;
• Un autre parent ou allié dont vous êtes le principal soutien;
• Votre ex-conjoint dont vous demeurez le principal soutien après une séparation.

Un frère, une sœur, un oncle, une tante ou un ami ne sont pas des bénéficiaires admissibles à moins que vous n'en soyez le principal soutien. Se tromper de bénéficiaire est l'une des causes classiques d'un avis de reprise rejeté par le TAL.

Les locataires protégés contre la reprise

Certains locataires bénéficient d'une protection renforcée. Vous ne pouvez pas reprendre un logement occupé par un locataire (ou son conjoint) qui remplit les trois conditions suivantes : être âgé de 65 ans ou plus, occuper le logement depuis au moins 10 ans, et avoir un revenu inférieur ou égal à 125 % du revenu maximal donnant droit à un logement à loyer modique (HLM). Il existe des exceptions étroites — notamment lorsque le propriétaire lui-même a 65 ans ou plus, ou lorsque le bénéficiaire de la reprise a 65 ans ou plus. Avant d'envoyer un avis à un locataire de longue date, vérifiez ces critères : ils rendent la reprise carrément impossible dans bien des immeubles anciens de la Rive-Nord.

Sources : TAL — Reprise de logement et Éducaloi — La reprise du logement.

Prouver sa bonne foi et le risque des dommages punitifs

La reprise doit être réelle et de bonne foi : l'intention véritable de loger le bénéficiaire, et non un prétexte pour reprendre possession afin de relouer plus cher. Si le locataire démontre que la reprise a été obtenue de mauvaise foi, le TAL peut vous condamner à des dommages-intérêts et à des dommages-intérêts punitifs en vertu de l'article 1968 du Code civil — et ce, même si le tribunal avait initialement autorisé la reprise ou si le locataire y avait consenti. Reloger le logement à un tiers peu après une reprise « pour son enfant » est le scénario type qui mène à une réclamation. Documentez votre projet (qui emménage, quand, pourquoi) et gardez les preuves : cette rigueur vous protège autant qu'elle protège le locataire.

La procédure de reprise, étape par étape

1. Vérifier l'admissibilité : vous êtes une personne physique, le bénéficiaire est admissible, le locataire n'est pas protégé.
2. Calculer le délai : 6 mois avant la fin du bail (bail de 6 mois et plus), à la réception.
3. Rédiger l'avis écrit : nom du bénéficiaire, lien de parenté, date de la reprise, adresse du logement.
4. Transmettre avec preuve de réception : main propre avec accusé, recommandé ou huissier.
5. Attendre la réponse (1 mois) : sans réponse favorable, c'est un refus.
6. Saisir le TAL dans le mois suivant le refus : déposer la demande d'autorisation, sinon forclusion.
7. Audience et décision : prouver le sérieux de la reprise; le TAL peut imposer des conditions.

Rédiger et transmettre un avis valide, étape par étape

Un avis peut être parfaitement fondé en droit et pourtant rejeté parce qu'il est mal rédigé ou mal transmis. Le contenu et le mode de transmission comptent autant que le délai. Voici la méthode que devrait suivre tout propriétaire de multilogement.

Ce que doit contenir un avis écrit

Quel que soit le type d'avis (modification, reprise, éviction, travaux majeurs), il doit être écrit, rédigé dans la même langue que le bail, et comporter au minimum :

• L'adresse exacte du logement visé (numéro d'unité inclus dans un plex);
• Le nom du locataire et celui de l'expéditeur;
• La nature de l'avis et son motif (pour une reprise ou une éviction);
• La date d'effet ou la date de fin de bail visée;
• Pour une modification : le nouveau loyer ou la nouvelle condition, et la mention du droit du locataire de refuser dans le mois;
• Pour des travaux majeurs : la nature, la date, la durée et, s'il y a lieu, l'indemnité ou le relogement.

Le TAL met à disposition des modèles d'avis gratuits pour chaque situation. Les utiliser réduit fortement le risque d'oubli d'une mention obligatoire.

Comment transmettre l'avis

Le point aveugle de bien des propriétaires : l'avis prend effet à la réception, pas à l'envoi. Choisir un mode qui prouve la date de réception est donc essentiel.

Les coûts sont indicatifs et varient selon le prestataire. Le TAL recommande un mode permettant de prouver la réception. Source : Tribunal administratif du logement.

Calculer le délai sans se tromper

Partez toujours de la date de fin de bail et remontez le délai requis, puis ajoutez une marge de transmission. Exemple concret pour un bail se terminant le 30 juin avec une reprise (6 mois) : l'avis doit être reçu au plus tard le 31 décembre. Si vous l'envoyez par recommandé, comptez 3 à 5 jours de transit : postez-le au plus tard vers le 23-24 décembre, idéalement plus tôt pour éviter le rush des Fêtes. Un avis reçu le 2 janvier serait hors délai et repousserait votre projet d'une année complète.

Trois scénarios chiffrés sur un plex de la Rive-Nord

Rien ne vaut des cas concrets pour ancrer les délais. Voici trois situations typiques d'un propriétaire de triplex ou quadruplex sur la Rive-Nord, avec dates et calculs à l'appui. Les montants servent d'illustration.

Scénario A — Hausse de loyer sur un triplex

Vous possédez un triplex à Saint-Eustache. Les trois baux se terminent le 30 juin 2027 et les loyers sont à 1 100 $, 1 150 $ et 1 200 $. Vous voulez appliquer la hausse de base 2026 du TAL, estimée à 3,1 % pour les logements non chauffés dont le bail se renouvelle entre le 2 avril 2026 et le 1^er avril 2027. Pour un bail de 12 mois, l'avis de modification doit parvenir aux locataires entre le 1^er janvier et le 31 mars 2027 (3 à 6 mois avant le 30 juin). Sur le loyer de 1 200 $, une hausse de 3,1 % représente environ 37 $ par mois. Chaque locataire a ensuite un mois pour refuser; sans refus, la hausse s'applique au renouvellement.

Taux de base 2026 : Radio-Canada et l'outil de calcul du TAL. Le taux s'ajuste selon les taxes, l'assurance et les travaux.

Scénario B — Reprise pour loger votre enfant

Vous détenez seul un duplex à Blainville et souhaitez y loger votre fille aux études. Le bail du logement du bas se termine le 30 juin 2027. La reprise exige un avis reçu au plus tard le 31 décembre 2026 (6 mois). Vous indiquez le nom de votre fille, le lien de parenté et la date de reprise, puis signifiez l'avis par huissier le 15 décembre 2026. La locataire a jusqu'au 15 janvier 2027 pour répondre. Si elle refuse ou reste silencieuse, vous devez saisir le TAL avant le 15 février 2027 pour faire autoriser la reprise, sous peine de forclusion.

Scénario C — Travaux majeurs de toiture

La toiture de votre quadruplex à Repentigny doit être refaite et le logement du haut devra être évacué 4 jours. Comme l'évacuation dure moins d'une semaine, un avis d'au moins 10 jours suffit. Vous prévoyez les travaux du 12 au 15 mai : l'avis doit être reçu au plus tard le 2 mai, en précisant la nature des travaux, les dates, la durée et l'indemnité offerte pour l'hébergement temporaire. Le locataire a 10 jours pour vous aviser d'un refus de quitter; à défaut d'entente, c'est à vous de saisir le TAL.

Avis d'accès et visites de vente d'un plex habité

Quand vient le temps de vendre un plex occupé, la gestion des visites devient un enjeu quotidien. Le logement reste le domicile du locataire : vos droits d'accès sont encadrés et un excès de zèle peut se retourner contre vous.

La règle des 24 heures pour chaque visite

Pour faire visiter un logement à un acheteur potentiel, vous devez donner un préavis d'au moins 24 heures, et la visite doit se tenir entre 7 h et 19 h. Le locataire ne peut pas refuser une visite justifiée, mais il peut exiger votre présence (ou celle de votre représentant) et refuser les visites en dehors des heures permises. Sur un plex de plusieurs logements en vente, cela veut dire coordonner un préavis distinct pour chaque unité à chaque visite ou groupe de visites.

Affiche « À vendre » et photos

Vous pouvez apposer une affiche « À vendre » sur l'immeuble et faire visiter, mais vous ne pouvez pas déranger le locataire de façon abusive ni entrer sans préavis pour photographier l'intérieur. Prévenez tôt, groupez les visites et communiquez un horaire clair : un locataire prévenu et respecté facilite grandement une vente. Un locataire harcelé, lui, peut porter plainte au TAL et compliquer la transaction.

Beaucoup de propriétaires trouvent cette coordination lourde. C'est l'une des raisons pour lesquelles la vente d'un plex avec les baux en cours à un acheteur qui assume les baux simplifie tout : aucune reprise, aucune visite à répétition, aucun avis à gérer.

Avis et vente d'un immeuble occupé : ce que l'acheteur reprend

Vendre un plex ne met pas fin aux baux : au Québec, la vente ne résilie pas les baux en cours. L'acheteur devient le nouveau locateur et reprend l'immeuble avec ses locataires, ses loyers et ses avis en cours. Cela a des conséquences directes sur la préparation de votre dossier de vente.

Les baux suivent l'immeuble

Le nouveau propriétaire est lié par les baux existants, aux conditions en vigueur : loyers, dates de fin, clauses particulières. Un avis de modification ou de reprise que vous avez déjà transmis continue de produire ses effets après la vente. À l'inverse, un projet de reprise ou d'éviction ne « voyage » pas automatiquement : c'est l'admissibilité du nouveau propriétaire qui compte s'il veut reprendre un logement.

La reprise par un acheteur : attention à l'indivision

Un acheteur qui veut occuper un logement doit être une personne physique et respecter les mêmes règles de reprise. Point crucial : si deux personnes achètent un plex en indivision sans être conjoints, elles ne peuvent pas exercer de reprise de logement. Beaucoup d'acheteurs l'ignorent et découvrent trop tard qu'ils ne pourront jamais loger un proche. Le signaler dans vos échanges avec un acheteur évite les mauvaises surprises et sécurise la transaction.

Préparer un dossier d'avis impeccable pour la vente

Un immeuble dont les baux, avis et preuves de réception sont bien documentés se vend plus vite et rassure l'acheteur. Rassemblez :

• Une copie de chaque bail à jour, avec la section G remplie;
• Tous les avis de modification transmis et les preuves de réception;
• Les avis de reprise, d'éviction ou de travaux en cours, le cas échéant;
• L'historique des loyers et des ajustements des dernières années.

Ce dossier fait partie de ce qu'un acheteur sérieux examine. Si vous préparez une vente, notre guide sur la documents de diligence raisonnable pour vendre un plex détaille les documents attendus.

Section G, dépôt interdit et obligations à la signature du bail

Les avis obligatoires ne commencent pas à la fin du bail : plusieurs obligations pèsent sur le propriétaire dès la signature. Les négliger crée un vice qui peut resurgir des années plus tard, notamment lors d'une contestation de loyer ou d'une vente.

La section G : déclarer le loyer le plus bas

À la conclusion d'un nouveau bail, l'article 1896 du Code civil vous oblige à remplir la section G du formulaire de bail obligatoire du TAL : y indiquer le loyer le plus bas payé au cours des 12 mois précédents, ou le loyer fixé par le TAL le cas échéant. Cette mention permet au nouveau locataire de savoir s'il paie plus cher que le locataire précédent et, le cas échéant, de faire fixer le loyer dans les 10 jours de la signature. Une section G laissée vide ou fausse expose le propriétaire à une révision du loyer.

Source : TAL — Avis au nouveau locataire et Éducaloi — Section G.

Le dépôt de garantie est illégal

Contrairement à d'autres provinces, le Québec interdit tout dépôt de garantie. Le propriétaire ne peut exiger aucune somme autre que le loyer — ni dépôt de sécurité, ni chèques postdatés obligatoires, ni « dernier mois » d'avance. Réclamer un tel montant est illégal, et le locataire peut le refuser ou en demander le remboursement. Cette règle surprend souvent les nouveaux investisseurs venus d'ailleurs; s'y conformer évite un recours facile pour le locataire.

Source : Gouvernement du Québec — Le dépôt de garantie est illégal.

Un enchaînement d'obligations à respecter

De la signature à la fin du bail, chaque étape a sa formalité : la section G et le formulaire obligatoire à la signature, l'avis d'accès de 24 heures en cours de bail, l'avis de modification pour le renouvellement, et les avis de reprise, d'éviction ou de travaux pour mettre fin à la relation. Tenir un dossier propre pour chaque logement — bail, avis, preuves de réception — est la meilleure protection du propriétaire de multilogement, et un atout considérable le jour où vous vendez.

Erreurs fréquentes qui invalident un avis

Un avis mal préparé peut être rejeté par le TAL et vous faire perdre une année entière. Les pièges les plus courants :

• Calculer le délai à partir de l'envoi : le délai court à la réception. Prévoyez la marge du courrier.
• Avis verbal pour une reprise ou une modification : ces avis doivent être écrits, sinon ils sont invalides.
• Oublier de saisir le TAL dans le mois : après un refus de reprise, vous avez 1 mois pour agir, sous peine de forclusion.
• Confondre reprise et éviction : l'éviction ouvre droit à indemnité et vise d'autres motifs.
• Dépasser 19 h ou omettre le préavis d'accès : même une visite de vente exige 24 heures d'avis.

En cas de doute sur un délai ou un modèle d'avis au locataire, consultez directement le TAL ou un service juridique. Les articles de ce blogue sont informatifs et ne remplacent pas un conseil juridique.