Vendre un plex quand on est non-résident du Canada : la retenue de l'acheteur et le certificat de conformité

ImmoMulti — acheteur direct de multilogements sur la Rive-Nord — accompagne régulièrement des propriétaires qui vivent à l'étranger. Si vous êtes non-résident du Canada et que vous vendez votre plex, une règle vous prend souvent par surprise : l'acheteur a l'obligation légale de retenir une partie du prix — 25 %, parfois 50 % — et de la verser au fisc, à moins que vous ne lui remettiez un certificat de conformité de l'Agence du revenu du Canada (ARC) et de Revenu Québec. Cette mécanique de l'article 116 de la Loi de l'impôt sur le revenu vise à garantir le paiement de l'impôt sur votre gain avant que les fonds ne quittent le pays. Bien anticipée, elle n'a rien de bloquant; mal préparée, elle peut immobiliser des dizaines de milliers de dollars pendant des mois.

Êtes-vous un vendeur « non-résident » au sens fiscal?

Le statut de non-résident dépend de vos liens de résidence avec le Canada (logement, famille, biens, présence), pas de votre seule citoyenneté. Un Canadien expatrié comme un investisseur étranger détenant un plex sur la Rive-Nord peut être non-résident aux fins de l'article 116. Comme ce statut déclenche la retenue de l'acheteur, faites-le confirmer avant de vendre.

La toute première question à trancher n'est pas fiscale mais factuelle : êtes-vous, au moment de la vente, résident ou non-résident du Canada aux fins de l'impôt? Ce n'est pas une question de passeport. L'ARC apprécie l'ensemble de vos liens de résidence : où se trouve votre domicile, votre conjoint et vos personnes à charge, vos biens, votre couverture santé, ainsi que le nombre de jours passés au pays.

En pratique, deux profils de propriétaires de multilogements sont concernés sur la Rive-Nord : le Québécois parti vivre à l'étranger (États-Unis, France, Émirats) qui a conservé son triplex ou son quadruplex comme revenu de retraite, et l'investisseur étranger qui a acheté un immeuble locatif sans jamais s'établir au Canada. Dans les deux cas, l'aliénation du plex tombe sous le régime de l'article 116.

Comme la conséquence — la retenue — est lourde, ne présumez pas de votre statut : faites-le confirmer par un fiscaliste ou directement par l'ARC avant même de signer une promesse d'achat.

Source : Revenu Québec — Obligations fiscales des non-résidents du Québec.

Pourquoi l'acheteur retient 25 % (ou 50 %) du prix de votre plex

L'article 116 rend l'acheteur personnellement responsable de l'impôt du vendeur non-résident. Sans certificat de conformité, il doit verser à l'ARC 25 % du coût du bien (le prix), et 50 % sur la partie amortissable du bâtiment sujette à récupération d'amortissement. L'acheteur retient donc ce montant du prix de vente.

La logique de la loi est simple : une fois la vente conclue, un vendeur non-résident pourrait quitter le pays avec le produit sans jamais payer l'impôt sur son gain. Pour l'éviter, l'article 116 déplace le risque sur l'acheteur. En vertu du paragraphe 116(5), si le vendeur ne fournit pas de certificat de conformité, l'acheteur devient personnellement redevable de l'impôt du vendeur et peut retenir la somme correspondante sur le prix.

Concrètement, deux taux s'appliquent selon la nature du bien vendu :

• 25 % du coût du bien (le prix de vente) sur la partie « bien de capital » — c'est le taux qui vise le gain en capital sur le terrain et le bâtiment;
• 50 % sur la partie amortissable du bâtiment lorsqu'il y a récupération d'amortissement (dépréciation réclamée dans le passé qui redevient imposable à la vente).

Un plex étant à la fois un terrain (bien de capital) et un bâtiment amortissable, la retenue combine souvent les deux volets. Sur un immeuble à revenus de la Rive-Nord vendu, disons, 900 000 $, la somme retenue peut aisément dépasser 200 000 $ tant que les certificats ne sont pas produits.

Source : ARC — Circulaire IC72-17R6, Procédures relatives à la disposition de biens canadiens imposables par des non-résidents (article 116).

Le certificat de conformité de l'ARC : formulaires et délai de 10 jours

Le vendeur avise l'ARC de l'aliénation, au plus tard 10 jours après la vente (paragraphe 116(3)), via le T2062 (gain en capital) et, s'il y a récupération d'amortissement, le T2062A. Après paiement d'un montant couvrant l'impôt ou dépôt d'une garantie, l'ARC émet le certificat de conformité qui libère l'acheteur.

Pour libérer l'acheteur — et vous — de cette retenue, vous devez obtenir de l'ARC un certificat de conformité (le « certificat de l'article 116 »). La démarche repose sur un avis d'aliénation et deux formulaires :

Le délai est strict : en vertu du paragraphe 116(3), vous devez aviser l'ARC de la disposition soit avant la vente, soit au plus tard 10 jours après. Il est fortement recommandé de déposer un avis d'aliénation projetée dès la signature de la promesse d'achat, ce qui permet à l'ARC de commencer le traitement avant la clôture.

Une fois que l'ARC a reçu un montant couvrant l'impôt estimé sur le gain, ou une garantie acceptable, elle délivre le certificat de conformité au vendeur et à l'acheteur. Ce certificat fixe un « montant limite » et libère l'acheteur d'une partie de sa responsabilité de l'article 116.

Sources : ARC — Formulaire T2062 · ARC — Formulaire T2062A · ARC — Pénalité pour défaut de se conformer.

La démarche parallèle avec Revenu Québec (formulaire TP-1097)

Comme l'immeuble est au Québec, une deuxième procédure s'ajoute : le vendeur non-résident doit aviser Revenu Québec dans les 10 jours suivant l'aliénation, à l'aide du formulaire TP-1097. Après paiement de l'impôt québécois estimé ou dépôt d'une garantie, Revenu Québec émet son propre certificat (TPF-1098) qui libère l'acheteur.

Vendre un plex au Québec, c'est composer avec deux paliers de fisc. En plus de l'ARC, Revenu Québec exige un avis distinct pour l'aliénation d'un « bien québécois imposable » par un non-résident. Le formulaire est le TP-1097 — Avis d'aliénation réelle ou projetée de biens québécois imposables, par un particulier ou une société résidant hors du Canada.

Le principe reflète celui de l'ARC : le non-résident doit aviser le ministre dans les 10 jours suivant l'aliénation réelle, et peut aussi signaler une aliénation projetée (par exemple dès la signature de la promesse d'achat). Si la disposition génère un gain imposable et que le vendeur verse l'impôt calculé ou fournit une garantie acceptable, Revenu Québec délivre le certificat TPF-1098 au vendeur et à l'acheteur. Ce certificat dégage l'acheteur de toute responsabilité fiscale liée à la transaction du côté québécois.

Retenez qu'il faut mener les deux démarches en parallèle : un certificat fédéral ne remplace pas le certificat québécois, et inversement. Le notaire attendra les deux avant de libérer la retenue.

Sources : Revenu Québec — Formulaire TP-1097 · Revenu Québec — Défaut de produire un avis d'aliénation par un vendeur non-résident.

Le rôle central du notaire à la clôture

Le notaire vérifie votre statut de résidence, retient le montant requis (25 %/50 %) en fiducie à la clôture, ne le libère qu'à réception des certificats de l'ARC et de Revenu Québec, verse aux autorités toute somme exigible et remet le solde au vendeur. Il protège ainsi l'acheteur de la responsabilité de l'article 116.

Au Québec, la vente d'un immeuble passe obligatoirement par un notaire, et c'est lui qui orchestre la mécanique de retenue. Ses gestes types :

• Vérifier le statut de résidence du vendeur et exiger une déclaration à ce sujet dans l'acte de vente;
• Retenir en fiducie le montant requis (25 %, majoré pour la part amortissable) plutôt que de le remettre au vendeur;
• Attendre les certificats de conformité de l'ARC et de Revenu Québec avant toute libération;
• Verser aux autorités les sommes dues selon les certificats, puis remettre le solde au vendeur non-résident.

Cette retenue en fiducie protège l'acheteur — qui, sans elle, resterait exposé au paragraphe 116(5) — et sécurise le vendeur, qui sait exactement quelles conditions débloquent ses fonds. Sur un multilogement de la Rive-Nord, c'est le notaire qui coordonne le calendrier entre la clôture et l'émission des certificats.

Comment anticiper pour vendre votre plex sans blocage

Anticipez en déclarant votre statut de non-résident dès la promesse, en déposant les avis d'aliénation projetée (T2062/T2062A à l'ARC, TP-1097 à Revenu Québec) avant la clôture, en réunissant coût d'achat, dépenses en capital et historique d'amortissement, et en mandatant tôt notaire et fiscaliste. La retenue reste en fiducie jusqu'aux certificats.

La différence entre une vente fluide et des mois de fonds gelés tient à l'anticipation. Voici la marche à suivre pour un propriétaire non-résident d'un plex sur la Rive-Nord :

1. Déclarez votre statut tôt. Indiquez à l'acheteur, au courtier et au notaire, dès la promesse d'achat, que le vendeur est non-résident.
2. Déposez l'avis d'aliénation projetée. N'attendez pas la clôture : produisez le T2062/T2062A à l'ARC et le TP-1097 à Revenu Québec dès la promesse signée, pour lancer le traitement.
3. Réunissez vos chiffres. Coût d'acquisition, dépenses en capital (rénovations majeures), et surtout l'historique d'amortissement réclamé — c'est ce qui détermine la récupération et la portion à 50 %.
4. Mandatez notaire et fiscaliste ensemble. La coordination entre les deux démarches (fédérale et provinciale) et le calcul de la retenue exigent des professionnels habitués aux dossiers de non-résidents.
5. Prévoyez la fiducie. Acceptez que la retenue reste bloquée jusqu'aux certificats, et budgétez ce délai dans votre planification de trésorerie.

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Pour les autres aspects fiscaux d'une vente, consultez aussi notre article sur le gain en capital à la vente de votre plex, celui sur la récupération de DPA, et notre guide des frais de vente d'un immeuble à revenus. Pour parler de votre situation, écrivez-nous via la page contact.

Cet article présente les règles générales au 1^er juillet 2026. Les taux, formulaires et délais peuvent changer; les taux d'impôt appliqués à la récupération varient selon votre situation. Consultez un notaire et un fiscaliste, et vérifiez les délais courants auprès de l'ARC et de Revenu Québec pour votre cas précis.

Exemple chiffré complet : un plex de la Rive-Nord vendu 900 000 $

Sur un triplex de la Rive-Nord vendu 900 000 $ par un non-résident, l'acheteur retient d'office 25 % du prix (225 000 $) — davantage s'il y a une part amortissable importante — tant que le certificat de conformité de l'article 116 n'est pas produit. Cette retenue est un acompte de garantie : l'impôt réel se calcule sur le gain net, et l'excédent est remboursé après cotisation.

Rien ne rend la mécanique de l'article 116 aussi concrète qu'un exemple chiffré. Prenons un cas typique que nous rencontrons sur la Rive-Nord : un triplex à Blainville détenu depuis douze ans par un propriétaire aujourd'hui installé en France, donc non-résident du Canada aux fins de l'impôt. L'immeuble se vend 900 000 $. Voici comment se décompose la retenue, étape par étape.

Étape 1 — La retenue « brute » exigée par l'acheteur

Sans certificat de conformité en main à la clôture, l'acheteur (via le notaire) applique la règle par défaut : 25 % du prix de vente sur la partie « bien de capital ». Sur 900 000 $, cela représente 225 000 $ immobilisés en fiducie. Si une partie du prix est attribuée au bâtiment amortissable et qu'il y a récupération d'amortissement, la fraction correspondante est retenue à 50 % plutôt que 25 %. Le notaire retient toujours le montant le plus prudent tant que les chiffres ne sont pas validés par un certificat.

Répartitions terrain/bâtiment fournies à titre d'illustration; la ventilation réelle figure au contrat de vente et au rôle d'évaluation. Faites-la valider par votre fiscaliste.

Étape 2 — Le gain réel, très inférieur à la retenue

La retenue de 225 000 $ n'est pas votre impôt. Supposons un coût d'acquisition de 540 000 $ il y a douze ans et 60 000 $ de dépenses en capital (toiture, fenêtres). Le gain en capital brut serait d'environ 300 000 $ (900 000 $ − 600 000 $), auquel s'ajoute la récupération de l'amortissement réclamé au fil des ans. Or, seul un pourcentage du gain est imposable : au Canada, le taux d'inclusion demeure de 50 % pour les particuliers sous le seuil annuel de 250 000 $ de gains, la hausse à deux tiers ayant été reportée par le ministère des Finances.

Source : Ministère des Finances du Canada — Report de la hausse du taux d'inclusion des gains en capital.

Autrement dit, l'impôt effectivement dû sur ce gain est nettement inférieur aux 225 000 $ retenus. C'est précisément le rôle du certificat de conformité : en payant à l'ARC un montant qui couvre l'impôt réel estimé (sur le gain net, pas sur le prix brut), vous faites ramener la retenue à ce montant beaucoup plus faible et libérez le solde bien plus vite.

Étape 3 — Ce que le vendeur encaisse réellement à la clôture

Deux scénarios s'opposent :

• Sans certificat obtenu à temps : le notaire garde 225 000 $ en fiducie. Le vendeur repart de la clôture avec 675 000 $ (moins ses autres frais), et attend des mois le remboursement de l'excédent après production de sa déclaration.
• Avec certificat obtenu avant la clôture : la retenue est plafonnée au montant limite fixé par l'ARC — disons l'impôt réel estimé sur le gain. Le vendeur encaisse beaucoup plus vite, et seul le montant nécessaire reste bloqué.

Le calendrier réel : de la promesse d'achat au remboursement final

L'ARC recommande de l'aviser au moins 30 jours avant la disposition pour avoir le temps de valider le paiement ou la garantie. À défaut de certificat, l'acheteur doit remettre la retenue au receveur général dans les 30 jours suivant la fin du mois de l'acquisition. Côté Québec, l'avis (TP-1097) est dû dans les 10 jours de l'aliénation. Le remboursement de l'excédent, lui, suit la production de la déclaration.

La plupart des blocages ne viennent pas de la loi, mais du calendrier. Trois délais officiels se superposent, et les rater coûte cher en pénalités et en trésorerie gelée. Voici la chronologie type d'une vente de multilogement par un non-résident.

Avant la clôture : l'avis d'aliénation « projetée »

L'ARC indique dans sa circulaire IC72-17R6 que le vendeur devrait envoyer son avis au moins 30 jours avant la disposition réelle, afin de laisser à l'Agence le temps d'examiner la transaction et de vérifier que le paiement ou la garantie du vendeur est suffisant. C'est le moment idéal pour déposer un avis d'aliénation projetée (T2062/T2062A à l'ARC, TP-1097 à Revenu Québec) : dès la promesse d'achat signée, avant même de passer chez le notaire.

Source : ARC — Disposer ou acquérir certains biens canadiens (article 116).

À la clôture : la retenue en fiducie

Si le certificat n'est pas encore émis le jour de la signature, le notaire retient le montant requis en fiducie. Il ne remet pas ces fonds au vendeur : ils restent dans son compte en fidéicommis jusqu'à la réception des certificats fédéral et provincial.

Après la clôture : le délai de remise de l'acheteur

Point crucial pour l'acheteur : s'il n'a pas reçu de certificat de l'article 116, il doit remettre le montant retenu au receveur général du Canada dans les 30 jours suivant la fin du mois au cours duquel il a acquis le bien, et il a le droit de le déduire du prix. Ce délai explique pourquoi les acheteurs et leurs notaires sont si stricts sur la retenue : leur propre responsabilité est en jeu.

Source : ARC — Obligations de l'acquéreur (article 116).

Cas particuliers : société, copropriété indivise, succession et perte

La retenue de l'article 116 s'applique aussi quand le plex est détenu par une société non-résidente, en indivision entre plusieurs propriétaires (chaque quote-part est traitée séparément), ou par une succession dont le liquidateur ou les héritiers sont non-résidents. Même une vente à perte exige l'avis d'aliénation : le certificat évite alors une retenue injustifiée.

Le cas « standard » — un particulier non-résident qui vend son plex — ne couvre pas toutes les situations. Voici les configurations les plus fréquentes sur la Rive-Nord et ce qu'elles changent.

Plex détenu par une société non-résidente

Lorsqu'une société (constituée ou non au Canada mais résidant hors du pays aux fins de l'impôt) détient l'immeuble, l'article 116 s'applique de la même façon : l'acheteur retient, et la société doit déposer les mêmes avis d'aliénation. La différence tient à la fiscalité de la société et au traitement de la récupération d'amortissement à son taux d'imposition. Une société vendeuse a d'autant plus intérêt à obtenir le certificat pour éviter d'immobiliser une part majeure du produit de vente.

Copropriété indivise entre plusieurs non-résidents

Si le plex appartient à plusieurs personnes en indivision — deux frères expatriés, un couple, des cohéritiers — chaque quote-part est traitée séparément. Chaque copropriétaire non-résident doit produire son propre avis d'aliénation et obtenir son propre certificat pour sa fraction. Si l'un des copropriétaires est résident du Canada et l'autre non, seule la part du non-résident est soumise à la retenue. Le notaire ventile la retenue en conséquence.

Vente par une succession dont les héritiers sont non-résidents

Quand un propriétaire décède en détenant un plex, il y a d'abord une disposition réputée au décès, puis une vente réelle par la succession. Si le liquidateur ou les bénéficiaires sont non-résidents, la vente subséquente tombe sous l'article 116. Ces dossiers cumulent deux couches fiscales; ils exigent une coordination serrée entre le notaire, le liquidateur et un fiscaliste. Notre guide sur la vente d'un immeuble en succession détaille ce volet.

Vente à perte : l'avis reste obligatoire

On croit souvent, à tort, que l'absence de gain dispense de toute démarche. Faux : même une vente à perte ou à profit nul exige l'avis d'aliénation. C'est justement le certificat de conformité qui, en confirmant l'absence d'impôt à payer, évite à l'acheteur d'avoir à retenir 25 % pour rien. Sans avis, la retenue « par défaut » s'applique quand même, et vous devez ensuite réclamer le remboursement intégral par déclaration.

Source : Revenu Québec — Obligations fiscales des non-résidents du Québec.

Les documents à réunir avant de déposer votre avis d'aliénation

Pour que l'ARC et Revenu Québec traitent votre demande de certificat sans allers-retours, réunissez : le coût d'acquisition d'origine (acte de vente), les dépenses en capital documentées, l'historique complet d'amortissement (DPA) réclamé, la promesse d'achat, la ventilation terrain/bâtiment et vos numéros d'identification fiscale. Un dossier incomplet allonge le délai — et donc la période où vos fonds sont gelés.

Le principal facteur qui allonge le traitement d'un certificat de conformité n'est pas la charge de travail de l'ARC : c'est un dossier incomplet qui déclenche des demandes de renseignements. Voici la liste des pièces à rassembler dès la promesse d'achat.

Le calcul du prix de base rajusté (PBR)

Votre gain se calcule à partir du coût d'acquisition majoré des dépenses en capital (améliorations durables, non l'entretien courant). Il faut donc :

• l'acte de vente original établissant le prix payé à l'achat;
• les factures des travaux majeurs capitalisables (toiture, fenêtres, structure, agrandissement);
• la preuve des droits de mutation et frais de notaire payés à l'acquisition, ajoutés au coût.

L'historique d'amortissement (DPA)

C'est la pièce la plus souvent manquante — et la plus déterminante. La déduction pour amortissement réclamée chaque année sur le bâtiment réduit son coût fiscal; à la vente, cette dépréciation « revient » sous forme de récupération, pleinement imposable. Rassemblez le détail année par année (annexes fiscales, états financiers du plex). Sans lui, impossible de calculer la portion soumise à la retenue de 50 %. Notre article sur la récupération de DPA explique ce mécanisme en détail.

Les documents de la transaction et d'identité fiscale

Planifier en amont : les leviers pour réduire la retenue et le délai

Trois leviers réduisent l'impact de la retenue : déposer l'avis d'aliénation projetée le plus tôt possible (idéalement 30 jours avant la clôture), verser à l'ARC un montant couvrant l'impôt réel estimé (plutôt que subir 25 % du prix), et vendre à un acheteur direct rompu aux dossiers de non-résidents. Ni la citoyenneté ni la bonne foi ne dispensent de la procédure : seule l'anticipation la neutralise.

Vous ne pouvez pas échapper à l'article 116, mais vous pouvez en maîtriser l'impact. La planification, entamée dès que vous envisagez de vendre votre plex, fait toute la différence entre une clôture fluide et des mois de fonds gelés.

Lever 1 — Devancer la démarche

Le levier le plus puissant est le plus simple : agir tôt. En déposant l'avis d'aliénation projetée 30 jours ou plus avant la clôture, vous donnez à l'ARC et à Revenu Québec le temps d'émettre les certificats avant la signature. Résultat : la retenue est d'emblée plafonnée au montant limite, et le notaire n'immobilise que le strict nécessaire.

Lever 2 — Payer l'impôt réel, pas la retenue brute

Une fois le gain net calculé (avec un fiscaliste), vous pouvez verser à l'ARC un montant couvrant l'impôt estimé sur ce gain, ou fournir une garantie acceptable. L'Agence délivre alors le certificat sur cette base. Vous remplacez ainsi une retenue de 25 % du prix par une somme calée sur votre impôt réel — souvent une fraction du montant par défaut.

Lever 3 — Choisir un acheteur qui connaît la mécanique

Beaucoup de ventes de non-résidents échouent parce que l'acheteur particulier, mal conseillé, prend peur devant la retenue et se retire. Un acheteur direct comme ImmoMulti, habitué aux dossiers de l'article 116 sur la Rive-Nord, sait exactement comment structurer la fiducie, quel calendrier proposer et comment coordonner avec votre notaire. La complexité fiscale ne fait pas fuir un acheteur qui la comprend.

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Les cinq erreurs les plus coûteuses des vendeurs non-résidents

Les faux pas les plus chers : croire que la citoyenneté règle le statut de résidence, attendre la clôture pour déposer l'avis, négliger l'historique d'amortissement qui détermine la part à 50 %, confondre la retenue de 25 % avec l'impôt final, et choisir un acheteur que la complexité fait fuir. Chacun déclenche une pénalité ou gèle davantage de trésorerie, plus longtemps.

Au fil de nombreuses transactions sur la Rive-Nord avec des propriétaires vivant à l'étranger, les mêmes erreurs évitables reviennent. Les connaître à l'avance est l'assurance la moins chère pour la vente d'un plex.

Erreur 1 — Présumer que le passeport tranche le statut

La résidence fiscale dépend de vos liens de résidence avec le Canada — domicile, famille, biens, jours de présence — pas de votre citoyenneté. Un citoyen canadien à l'étranger peut être non-résident; un étranger aux liens forts pourrait être résident. Mal évaluer ce point à la promesse, c'est voir la retenue surprendre tout le monde à la clôture. Faites-le confirmer tôt.

Erreur 2 — Attendre la clôture pour déposer l'avis

Déposer l'avis d'aliénation seulement à la clôture, ou après, sacrifie la chance d'obtenir le certificat avant la signature. L'ARC suggère un préavis de 30 jours; un avis d'aliénation réelle tardif, hors du délai de 10 jours, risque en plus la pénalité de 25 $ par jour. L'avis d'aliénation projetée dès la promesse évite les deux.

Erreur 3 — Perdre l'historique d'amortissement

Le vendeur qui n'a jamais conservé ses annexes de déduction pour amortissement année par année ne peut justifier la récupération, ce qui retarde le certificat et peut pousser le notaire à retenir les 50 % les plus prudents sur la part du bâtiment. Reconstituer ces chiffres à partir des anciennes déclarations et des états financiers du plex en vaut la peine.

Erreur 4 — Confondre la retenue avec sa facture d'impôt

Les 25 %/50 % retenus en fiducie sont un acompte de garantie, pas votre dette. Confondre les deux, c'est brader la vente par panique ou négliger le trou de trésorerie. L'impôt réel porte sur le gain net; l'excédent revient. Le certificat ne fait que plafonner la retenue au montant réel, plus tôt.

Erreur 5 — Choisir un acheteur que le dossier effraie

Un acheteur particulier mal conseillé peut se retirer quand la retenue de l'article 116 apparaît tardivement — la transaction s'effondre et vous devez remettre en vente. Un acheteur direct rompu à ces dossiers structure la fiducie, propose un calendrier réaliste et travaille directement avec votre notaire. Ce seul choix élimine la cause la plus fréquente d'échec d'une vente de non-résident.

Questions fréquentes