Compteurs individuels dans un plex : qui paie l'électricité, chauffage inclus ou non, et impact sur le rendement

ImmoMulti — acheteur direct de multilogements sur la Rive-Nord — voit régulièrement la même confusion chez les propriétaires : les compteurs individuels d'électricité dans un plex et la question de qui paie quoi. Un compteur par logement ne suffit pas à faire payer l'électricité au locataire; tout dépend de ce que dit le bail sur les services inclus. Ce guide démêle la séparation des compteurs Hydro-Québec, la différence entre chauffage inclus et non inclus, et l'effet réel sur votre loyer et votre rendement — avec les sources officielles pour valider chaque point.

Compteurs séparés dans un plex : ce que ça change vraiment

La séparation des compteurs consiste à donner à chaque logement son propre compteur Hydro-Québec, plus un compteur distinct pour les aires communes. Elle permet à chaque locataire d'ouvrir son compte et de payer sa consommation — mais seulement si le bail ne déclare pas l'électricité incluse dans le loyer. Le compteur est un prérequis technique; le bail détermine qui paie.

Beaucoup de propriétaires croient qu'installer des compteurs individuels transfère automatiquement la facture au locataire. Ce n'est pas le cas. Un plex peut très bien avoir un compteur par logement tout en fournissant l'électricité gratuitement parce que le bail l'indique « inclus ». À l'inverse, un immeuble à compteur unique force nécessairement le propriétaire à tout payer, faute de pouvoir distinguer la consommation de chacun.

Sur la Rive-Nord — Terrebonne, Mascouche, Blainville, Boisbriand, Saint-Eustache — les plex plus anciens sont souvent alimentés par un compteur unique avec chauffage inclus, tandis que les constructions récentes prévoient d'emblée des compteurs séparés. La configuration hérite directement de l'année de construction et des rénovations passées. Pour connaître le raccordement exact et les exigences, la référence est Hydro-Québec — mesurage et facturation.

Qui paie quoi selon la configuration de votre plex

Trois cas de figure : compteurs individuels avec électricité au locataire (le locataire paie), chauffage ou électricité inclus au bail (le propriétaire paie malgré des compteurs séparés), et compteur unique (le propriétaire paie tout). Le compteur des aires communes reste presque toujours au nom du propriétaire.

Voici comment se répartit la facture selon la situation la plus courante en plex au Québec :

La règle à retenir : ce n'est jamais le compteur seul qui décide. Un compteur individuel rend possible le transfert de la facture, mais c'est la section « Services » du bail du Tribunal administratif du logement qui l'officialise. Pour comprendre exactement comment cette section fonctionne, consultez notre guide pour lire un bail du TAL section par section.

Calculateur de rénovation ImmoMultiEstimez le coût de séparer les compteurs de votre plex

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Décoder la facture Hydro-Québec : tarif D, tarif DM et aires communes

Un logement à compteur individuel est presque toujours facturé au tarif résidentiel D : une redevance d'abonnement quotidienne, plus deux tranches d'énergie (une première tranche à prix réduit jusqu'à 40 kWh par jour, puis une tranche supérieure au-delà). Un compteur unique qui alimente plusieurs logements peut relever du tarif DM, avec un multiplicateur égal au nombre de logements. Le compteur des aires communes est un abonnement distinct, au nom du propriétaire.

Pour décider intelligemment qui paie quoi dans votre plex, il faut d'abord comprendre comment Hydro-Québec facture. La confusion sur « qui paie l'électricité » vient souvent d'une méconnaissance de la structure tarifaire : ce n'est pas qu'une question de kilowattheures consommés, mais aussi de redevances fixes et de tranches de prix. Voyons les trois tarifs qui concernent un propriétaire de plex.

Le tarif D : le tarif résidentiel de chaque logement

Quand un locataire ouvre son compte à son nom pour son logement à compteur individuel, il est facturé au tarif D, le tarif domestique standard. Ce tarif comporte deux composantes : une redevance d'abonnement facturée chaque jour, que le logement consomme ou non, et un prix de l'énergie à deux tranches. Selon la grille d'Hydro-Québec en vigueur au 1^er avril 2026, la première tranche couvre l'énergie consommée jusqu'à 40 kWh par jour (multipliés par le nombre de jours de la période), à un prix réduit, et la seconde tranche s'applique à toute l'énergie au-delà, à un prix plus élevé. Les tarifs domestiques ont augmenté de 3 % au 1^er avril 2026. Les paramètres officiels sont publiés dans la grille des tarifs d'électricité d'Hydro-Québec.

Concrètement, un logement bien isolé qui consomme peu profite surtout de la première tranche, alors qu'un grand logement chauffé à l'électricité en plein hiver bascule une part importante de sa consommation dans la seconde tranche, plus chère. C'est précisément cette volatilité — saisonnière, comportementale et tarifaire — que vous transférez au locataire quand l'électricité n'est pas incluse au bail. Le seul poste que le propriétaire ne peut jamais transférer, c'est la redevance et la consommation des aires communes.

Le tarif DM : quand un seul compteur alimente plusieurs logements

Un immeuble à compteur unique qui alimente plusieurs logements peut être facturé au tarif DM, conçu pour les immeubles d'habitation à logements multiples. Sa particularité : un multiplicateur qui correspond au nombre de logements et s'applique à la redevance, aux seuils des tranches d'énergie et à la puissance facturée de base. Il existe aussi une prime de puissance si l'appel de puissance dépasse le plus élevé de 50 kW ou de 4 kW multipliés par le multiplicateur. Les règles complètes figurent sur la page tarif DM d'Hydro-Québec.

Pourquoi est-ce important pour un vendeur? Parce qu'un immeuble au tarif DM signifie que c'est le propriétaire qui paie tout, faute de séparation. À la revente, un acheteur-investisseur verra immédiatement cette dépense au bilan et l'intégrera dans son calcul de rendement — souvent à votre désavantage si vous n'avez jamais ajusté les loyers en conséquence. C'est un des rares postes où la structure technique de l'immeuble a un effet direct et mesurable sur le prix qu'un acheteur est prêt à offrir.

Le compteur des aires communes : la dépense qu'on oublie toujours

Même dans le plex le mieux séparé, il reste presque toujours un compteur au nom du propriétaire : celui des aires communes. Il alimente l'éclairage des corridors et de l'entrée, le système de surveillance, la pompe de puisard, la ventilation commune, parfois la buanderie ou une prise de garage. Cette dépense est modeste mais récurrente et incompressible : elle doit figurer dans votre budget d'exploitation, car elle réduit votre revenu net réel. Beaucoup de propriétaires l'oublient au moment d'estimer leur rendement, ce qui gonfle artificiellement le portrait financier de l'immeuble.

Chauffage inclus ou non : c'est le bail qui tranche

Même avec des compteurs séparés, si le bail précise « chauffage inclus » ou « électricité incluse », le propriétaire paie. La section des services du bail du TAL énumère ce qui est fourni. Retirer un service inclus en cours de bail est une modification des conditions, encadrée par le Tribunal administratif du logement.

Le chauffage inclus est la source de confusion la plus fréquente. Un plex à compteurs individuels dont les baux disent « chauffage inclus » ne fait pas payer le chauffage au locataire, peu importe que chaque logement soit chauffé à l'électricité sur son propre compteur : si le compte est au nom du propriétaire ou si le service est déclaré inclus, c'est le propriétaire qui assume. La distinction entre chauffage inclus et non inclus est donc contractuelle avant d'être technique.

Vous ne pouvez pas décider unilatéralement, en cours de bail, de cesser de payer l'électricité d'un logement où elle était incluse. Retirer un service constitue une modification des conditions du bail, qui doit passer par un avis de modification au renouvellement et, en cas de désaccord, par le TAL, qui appréciera l'ajustement de loyer correspondant. Les règles sur les services et la fixation de loyer sont détaillées sur le site du Tribunal administratif du logement.

Sources : Hydro-Québec — mesurage et facturation et Tribunal administratif du logement (services inclus au bail, modification des conditions).

Retirer un service inclus : la procédure TAL étape par étape

On ne retire pas l'électricité ou le chauffage d'un bail en cours du jour au lendemain. Retirer un service inclus est une modification des conditions du bail : elle passe par un avis écrit dans les délais légaux au moment du renouvellement, doit s'accompagner d'un ajustement de loyer, et se règle devant le Tribunal administratif du logement si le locataire refuse. Voici comment se déroule la démarche, sans zone grise.

C'est l'étape que les propriétaires sous-estiment le plus. Installer des compteurs, c'est de la technique. Faire payer l'électricité à un locataire à qui elle était fournie, c'est du droit locatif, et le cadre est strict au Québec. Voici la marche à suivre pour un logement dont le bail indique un service inclus.

Étape 1 — Vérifier ce que dit réellement le bail

Avant toute chose, relisez la section « Services et conditions » du bail. Un service n'est « inclus » que s'il y est indiqué comme tel, ou si l'usage constant l'a établi. Si le bail est silencieux et que le locataire a toujours payé son propre compte, l'électricité n'est probablement pas incluse : il n'y a alors rien à retirer, et vous n'avez pas de démarche à entreprendre. La première question n'est donc pas « comment retirer? » mais « est-ce vraiment inclus? ». Pour décortiquer chaque case du bail, consultez notre guide pour lire un bail du TAL section par section.

Étape 2 — Attendre le bon moment : le renouvellement

Une modification des conditions du bail — dont le retrait d'un service inclus fait partie — se fait au renouvellement, pas au milieu d'un terme. Vous devez transmettre un avis de modification écrit au locataire en respectant les délais prévus par la loi : pour un bail de douze mois, l'avis se donne généralement de trois à six mois avant l'échéance. L'avis doit indiquer clairement la modification proposée (retrait de l'électricité ou du chauffage inclus) et l'ajustement de loyer correspondant. Les délais exacts et les formulaires sont détaillés par le Tribunal administratif du logement.

Étape 3 — Proposer un ajustement de loyer cohérent

Retirer un service a une contrepartie : le loyer doit logiquement baisser de la valeur du service retiré, sinon vous demandez au locataire de payer deux fois. Un logement « chauffage inclus » commande un loyer plus élevé qu'un logement identique où le locataire paie tout; en transférant la facture, vous devez restituer cette prime dans le loyer. Un ajustement mal calibré est la première cause de contestation devant le TAL.

Étape 4 — Gérer la réponse du locataire

Le locataire dispose d'un délai pour répondre à l'avis de modification. Trois issues sont possibles :

Étape 5 — Coordonner le transfert de compte avec Hydro-Québec

Une fois la modification en vigueur, le locataire doit ouvrir son compte à son nom auprès d'Hydro-Québec — rappelons que le propriétaire ne peut pas le faire à sa place. Prévoyez la coordination pour éviter tout jour sans titulaire, période durant laquelle la fourniture reviendrait au propriétaire. C'est un détail logistique, mais un oubli peut vous coûter une facture d'électricité que vous pensiez avoir transférée.

Impact sur le loyer et le rendement

Quand le locataire paie sa propre électricité, vous retirez une dépense variable et imprévisible de votre revenu net d'exploitation, ce qui stabilise le rendement et, à taux global de capitalisation égal, soutient la valeur économique de l'immeuble. Mais si vous excluez un service auparavant inclus, le loyer doit généralement baisser en conséquence : le gain net dépend du point de départ.

La valeur d'un immeuble à revenus se calcule à partir de son revenu net et du taux global de capitalisation (TGA). Une dépense d'électricité assumée par le propriétaire est particulièrement pénalisante parce qu'elle varie avec les tarifs, la météo et les habitudes des locataires — trois facteurs hors de votre contrôle. En transférant l'électricité aux locataires, vous rendez vos charges plus prévisibles, ce qui rassure acheteurs et prêteurs. Pour comprendre la mécanique du revenu net et du TGA, lisez notre guide du calcul de rendement d'un multilogement.

Attention toutefois à l'illusion d'optique : sur le loyer, un logement « chauffage inclus » se loue plus cher qu'un logement où le locataire paie tout. Si vous convertissez un immeuble d'inclus vers non inclus, le loyer devrait logiquement baisser du montant estimé du service retiré. Le vrai gain n'est donc pas « le locataire paie, je garde le même loyer » : c'est la prévisibilité de vos charges et l'attrait de l'immeuble pour un acheteur-investisseur.

Exemple chiffré : triplex de Terrebonne, inclus vs non inclus

Prenons un triplex fictif mais réaliste pour illustrer l'effet réel des compteurs sur la valeur. La leçon : transférer l'électricité au locataire n'ajoute pas mécaniquement l'ancienne dépense au revenu net, parce que le loyer d'un logement « tout inclus » est plus élevé au départ. Le gain vient de la prévisibilité des charges et de l'attrait pour un acheteur, pas d'un revenu net qui grimperait comme par magie.

Les chiffres qui suivent sont des hypothèses de démonstration, arrondies pour la clarté. Ils ne représentent pas un immeuble précis et ne remplacent pas l'analyse de votre propre bilan. L'objectif est de montrer la mécanique, pas de fournir des barèmes.

Le scénario de départ : tout inclus, compteur unique

Imaginons un triplex sur la Rive-Nord, à Terrebonne, où l'électricité et le chauffage sont inclus dans les loyers et l'immeuble est alimenté par un compteur unique. Chaque logement se loue 1 300 $ par mois, service inclus, soit 46 800 $ de revenus bruts par an. Le propriétaire paie l'électricité totale de l'immeuble — disons 9 600 $ par an pour les trois logements plus les aires communes.

Remarquez d'abord ce qui saute aux yeux : le revenu net d'exploitation est plus élevé dans le scénario B (24 200 $ contre 21 200 $), mais pas de la totalité des 9 600 $ d'électricité. Pourquoi? Parce qu'en retirant le service inclus, on a dû baisser les loyers de 150 $ par logement pour refléter le fait que le locataire paie désormais sa propre facture. Le gain net réel n'est pas de 8 400 $ (économie d'électricité), mais d'environ 3 000 $, une fois soustraite la baisse de loyer de 5 400 $. C'est exactement le piège décrit plus haut.

L'effet sur la valeur : le levier du TGA

La vraie question, pour un vendeur, est l'effet sur la valeur. Un immeuble à revenus se capitalise : sa valeur économique s'approche du revenu net divisé par le taux global de capitalisation (TGA). Appliquons un TGA hypothétique de 5,5 %, représentatif d'un plex de qualité sur la Rive-Nord.

Voilà le cœur de l'affaire. Même si le gain de revenu net « au comptant » n'est que de 3 000 $ par an, la capitalisation de ce gain à un TGA de 5,5 % ajoute environ 55 000 $ à la valeur théorique de l'immeuble. C'est là que se situe l'intérêt de séparer les compteurs pour un vendeur : moins dans le flux de trésorerie immédiat que dans la valeur de sortie et la facilité de financement pour l'acheteur. Pour maîtriser cette mécanique de capitalisation, notre guide du calcul de rendement d'un multilogement détaille chaque variable, et le calculateur TGA vous permet de tester vos propres chiffres.

Faut-il séparer les compteurs d'un plex existant?

La séparation n'est pas obligatoire pour un plex existant : beaucoup fonctionnent avec un compteur unique et chauffage inclus. C'est un investissement de gestion qui demande des travaux de maître électricien (panneaux, recâblage, base de compteurs conforme à Hydro-Québec, permis). Il se justifie surtout quand la volatilité des charges pèse sur votre rendement ou à la revente.

Séparer les compteurs d'un immeuble existant représente un chantier électrique non trivial : nouveaux panneaux par logement, recâblage, base de compteurs conforme aux normes d'Hydro-Québec, permis, et parfois mise à niveau de l'entrée électrique. Le coût varie fortement selon l'état de l'installation et le nombre d'unités. Avant de vous engager :

• Demandez plusieurs soumissions à des maîtres électriciens, et exigez le détail des postes (panneaux, permis, base de compteurs, raccordement).
• Confirmez les exigences de raccordement auprès d'Hydro-Québec pour éviter une reprise coûteuse des travaux.
• Modélisez le scénario net : coût des travaux vs économie annuelle de charges, en tenant compte de l'ajustement de loyer si des services étaient inclus.
• Pensez au calendrier des baux : la conversion d'un service inclus se planifie au renouvellement, pas n'importe quand.

Dans bien des cas, la séparation se fait naturellement au fil des départs de locataires et des rénovations, ce qui lisse l'investissement et évite d'imposer un changement de service à un locataire en place.

Séparer les compteurs : le chantier électrique en détail

Séparer les compteurs d'un plex existant est un chantier de maître électricien : nouveaux panneaux par logement, recâblage pour isoler chaque circuit, base de compteurs conforme aux normes d'Hydro-Québec, permis municipal, et souvent mise à niveau de l'entrée électrique. Le coût dépend surtout de l'état du câblage existant et du nombre d'unités. On ne peut pas mettre un prix universel : il faut des soumissions.

C'est le point où les propriétaires se font le plus souvent surprendre. « Ajouter un compteur » semble anodin, mais dans un immeuble à câblage partagé, cela veut dire refaire l'architecture électrique pour que la consommation de chaque logement soit physiquement isolée et mesurée séparément. Voici les grandes étapes et les postes de coût.

Les grandes étapes du chantier

1. Diagnostic par un maître électricien : évaluer l'entrée électrique existante, la capacité disponible et l'état du câblage. C'est ici qu'on découvre si le projet est simple ou lourd.
2. Conception et permis : plan de séparation des circuits, dépôt du permis auprès de la municipalité, et demande de raccordement auprès d'Hydro-Québec.
3. Mise à niveau de l'entrée : souvent nécessaire, car un plex converti demande une capacité totale supérieure à celle d'un compteur unique historique.
4. Installation d'une base de compteurs conforme aux exigences d'Hydro-Québec, avec un emplacement par logement plus un pour les aires communes.
5. Recâblage et panneaux : un panneau par logement, chaque circuit rebranché sur le bon panneau — l'étape la plus longue et la plus coûteuse dans un immeuble ancien.
6. Inspection et raccordement final : validation par l'autorité compétente puis pose des compteurs par Hydro-Québec.

Les exigences précises de mesurage et de raccordement sont publiées par Hydro-Québec — mesurage et facturation. Confirmez-les avant le début des travaux : une base de compteurs non conforme peut entraîner une reprise coûteuse.

Ce qui fait varier la facture

Parce que ces facteurs varient énormément d'un immeuble à l'autre, la fourchette réaliste va de quelques milliers à plusieurs dizaines de milliers de dollars. C'est précisément pourquoi il faut au moins deux ou trois soumissions détaillées, poste par poste, plutôt qu'un prix « à la louche ». Pour cadrer votre budget global de travaux, notre calculateur de rénovation vous aide à modéliser le scénario avant de vous engager.

Type de chauffage et compteurs : plinthes, thermopompe, gaz, mazout

Le type de chauffage change la donne du « qui paie quoi ». Le chauffage électrique (plinthes ou thermopompe) passe par le compteur du logement, donc se transfère au locataire si le bail le permet. Le gaz naturel et le mazout ont leur propre compteur ou réservoir et leur propre facturation, souvent au nom du propriétaire. Convertir vers l'électricité individuelle peut clarifier la répartition.

On parle beaucoup d'électricité, mais le mode de chauffage détermine en grande partie qui peut payer quoi. Passons en revue les cas courants dans les plex québécois.

Chauffage électrique aux plinthes

C'est le cas le plus répandu dans les plex de la Rive-Nord. Chaque logement est chauffé par des plinthes électriques alimentées par son propre panneau et son propre compteur. La consommation de chauffage se fond alors dans la facture d'électricité du logement. Si le bail n'inclut pas l'électricité, le locataire paie son chauffage sans démarche particulière : c'est la configuration la plus simple à transférer.

Chauffage par thermopompe

La thermopompe reste un appareil électrique : elle consomme sur le compteur du logement qu'elle dessert. Sa particularité est son efficacité — elle chauffe et climatise en consommant moins qu'une plinthe pour un même confort, ce qui réduit la facture du locataire. Pour un propriétaire, convertir vers la thermopompe peut donc rendre un logement « électricité au locataire » plus attractif, car la charge énergétique perçue baisse. Notre guide pour convertir le chauffage d'un plex en thermopompe détaille le calcul et les subventions.

Gaz naturel et mazout

Le gaz naturel et le mazout suivent une logique distincte de l'électricité. Le gaz est facturé par le distributeur gazier sur son propre compteur; le mazout se livre dans un réservoir et se paie à la livraison. Dans les deux cas, la facturation est souvent globale pour l'immeuble, ce qui complique la répartition par logement et tend à laisser la dépense au propriétaire. Convertir un chauffage central au gaz ou au mazout vers un chauffage électrique individuel est justement l'un des leviers pour transférer proprement le coût du chauffage aux locataires — mais c'est un projet lourd, à chiffrer soigneusement.

Compteurs et transaction : due diligence à l'achat, valeur à la vente

À l'achat, la configuration des compteurs et le contenu des baux font partie de la vérification diligente : qui paie l'électricité de chaque logement change directement le revenu net réel. À la vente, un plex à compteurs séparés et charges prévisibles rassure l'acheteur-investisseur et facilite le financement, sans pour autant garantir un prix supérieur. Dans les deux cas, il faut regarder le bail autant que le compteur.

Ce qu'un acheteur avisé vérifie

Quand un investisseur analyse votre plex, il ne se fie pas à « il y a des compteurs individuels ». Il vérifie concrètement :

• Le nombre de bases de compteurs sur le mur ou dans le local électrique, et à quoi chacune correspond.
• Le titulaire réel de chaque compte Hydro-Québec : locataire ou propriétaire?
• La section « Services » de chaque bail : électricité et chauffage inclus ou non, logement par logement.
• La dépense d'électricité des aires communes, souvent omise dans les états financiers fournis par le vendeur.
• La cohérence entre les loyers affichés et les services inclus : un loyer « bas » peut cacher un « tout inclus » coûteux.

Cette vérification recoupe l'analyse complète des baux avant une acquisition : notre article sur lire un bail du TAL section par section sert de grille de lecture. Toute incohérence entre ce que dit le vendeur et ce que disent les baux et les comptes Hydro-Québec est un signal à creuser.

Positionner votre plex à la vente

Si vous vendez, présentez la question des compteurs de façon transparente et documentée. Un dossier clair — configuration des compteurs, titulaires des comptes, baux à jour, dépense d'aires communes — inspire confiance et réduit les allers-retours de négociation. Un immeuble où les charges sont prévisibles se vend plus vite, parce qu'il rassure autant l'acheteur que son prêteur. Rappelez-vous toutefois que les compteurs séparés sont un atout, pas un multiplicateur de prix : la valeur reste ancrée dans les revenus, l'état de l'immeuble et le TGA du marché.

Cas particuliers : chambres, buanderie, borne de recharge, colocation

Au-delà du plex classique, plusieurs situations brouillent la répartition : les maisons de chambres facturées différemment, la buanderie commune sur le compteur du propriétaire, la borne de recharge de véhicule électrique, et la colocation où plusieurs locataires partagent un même compteur. Chacune demande une clause de bail claire pour éviter les litiges.

Maisons de chambres et logements avec chambres

Dans un immeuble comportant des chambres plutôt que des logements complets, la séparation par compteur est rarement possible : les chambres partagent souvent l'électricité, incluse dans le prix. C'est aussi un cas où le tarif applicable diffère — le multiplicateur du tarif DM, par exemple, tient compte des chambres différemment des logements. Ici, l'électricité est presque toujours à la charge du propriétaire, ce qui doit être reflété dans le prix demandé.

La buanderie et les équipements communs

Une buanderie commune, une pompe de puisard, une borne d'éclairage extérieur ou une prise de garage sont branchées sur le compteur des aires communes, donc payées par le propriétaire. Si la buanderie génère des revenus (machines payantes), c'est un cas particulier à chiffrer : le propriétaire assume l'électricité mais encaisse les recettes. Ne confondez pas cette dépense avec celle des logements.

La borne de recharge pour véhicule électrique

Avec l'électrification des transports, la borne de recharge devient une question récurrente en plex. Le point crucial : sur quel compteur la borne est-elle branchée? Si elle est sur le compteur d'un logement, c'est le locataire qui paie la recharge. Si elle est sur le compteur des aires communes, c'est le propriétaire — une facture qui peut grimper vite. Toute installation de borne dans un immeuble locatif devrait s'accompagner d'une clause claire sur qui paie l'énergie et l'entretien.

La colocation sur un compteur partagé

Quand plusieurs colocataires partagent un même logement sur un seul compteur, la question n'est plus « propriétaire ou locataire » mais « comment les colocataires se répartissent la facture entre eux ». Du point de vue du propriétaire, ce qui compte reste la clause du bail : si l'électricité n'est pas incluse, c'est le ou les titulaires du bail qui paient, à eux de s'organiser. Une clause ambiguë est une source classique de conflit; mieux vaut préciser dès le départ qui est titulaire du compte Hydro-Québec.

« Le compteur mesure l'énergie; c'est le bail qui répartit la facture. » Dans tous ces cas particuliers, la même règle s'applique : sans clause écrite cohérente avec la réalité technique, la dépense retombe sur le propriétaire.

Erreurs fréquentes à éviter

La question des compteurs et des services est simple sur le principe, mais piégeuse en pratique. Les écueils les plus courants :

• Croire que le compteur suffit : sans clause de bail cohérente, un compteur individuel ne transfère rien.
• Retirer un service inclus sans procédure : cela exige un avis de modification et, en cas de litige, un passage au TAL.
• Oublier d'ajuster le loyer : passer un logement d'inclus à non inclus sans baisser le loyer expose à une contestation.
• Négliger le compteur des aires communes : il reste au propriétaire et doit être budgété séparément.
• Sous-estimer le coût de séparation : panneaux, permis et raccordement peuvent transformer un « petit » projet en chantier majeur.
• Ne pas vérifier le titulaire du compte Hydro-Québec : à l'achat, confirmez qui paie réellement chaque logement.