Vous refaites la toiture, repeignez un logement, remplacez des fenêtres sur votre plex : chaque facture soulève la même question fiscale. S'agit-il d'une dépense courante déductible cette année, ou d'une dépense en capital qui ne se déduira que lentement? Bien classer une dépense courante vs une dépense en capital change à la fois votre impôt de l'année et la fiscalité de votre immeuble locatif à la revente. Ce guide, appuyé sur les critères de l'Agence du revenu du Canada (ARC) et de Revenu Québec, vous aide à trancher — avec des exemples concrets pour propriétaires de multilogements sur la Rive-Nord et ailleurs au Québec.
Qu'est-ce qui distingue une dépense courante d'une dépense en capital?
Une dépense courante est un frais récurrent qui remet ou maintient le plex dans son état d'origine — elle se déduit à 100 % du revenu locatif de l'année. Une dépense en capital procure un avantage durable, améliore le bien ou le remplace en entier : elle s'ajoute au coût du bien et se déduit graduellement par la déduction pour amortissement.
Le principe est simple à énoncer, plus délicat à appliquer. Selon l'ARC et Revenu Québec, une dépense courante est un débours généralement répétitif qui n'apporte qu'un bénéfice à court terme : elle maintient votre immeuble à revenus dans son état actuel. Repeindre, réparer une fuite, remplacer une pièce brisée — vous ne faites que conserver le bien tel qu'il était.
Une dépense en capital, au contraire, procure un avantage durable. Elle améliore le plex au-delà de son état d'origine ou remplace un élément en entier par quelque chose de mieux ou de neuf. Ce n'est pas une déduction de l'année : le coût s'ajoute à la valeur fiscale de l'immeuble et se récupère lentement, année après année, par la déduction pour amortissement (DPA).
Comment l'ARC et Revenu Québec tranchent-ils réparation ou amélioration?
Aucun critère unique ne décide. L'ARC pose une série de questions : la dépense procure-t-elle un avantage durable? Remet-elle le bien à neuf ou l'améliore-t-elle? Remplace-t-on une partie ou le tout? Le montant est-il important par rapport à la valeur du bien? Est-ce un entretien récurrent? L'analyse se fait cas par cas.
Ni l'ARC ni Revenu Québec ne fixent de seuil en dollars. Ils appliquent plutôt une grille de facteurs, dont aucun n'est décisif à lui seul :
| Critère | Indice de dépense COURANTE (déductible) | Indice de dépense EN CAPITAL (amortissable) |
|---|---|---|
| Avantage durable | Bénéfice à court terme, se répète | Avantage sur plusieurs années |
| Entretien ou amélioration | Remet le bien dans son état d'origine | Rend le bien meilleur qu'avant |
| Partie ou totalité | Répare une partie du bien | Remplace le bien en entier |
| Valeur relative | Coût faible vs valeur de l'immeuble | Coût élevé vs valeur de l'immeuble |
| Nature du bien de remplacement | Équivalent à l'ancien | Nettement supérieur à l'ancien |
Ces critères sont détaillés dans le guide T4036 « Revenus de location » de l'ARC et dans la documentation de Revenu Québec sur les revenus de biens locatifs. En pratique, on additionne les indices : plus votre projet coche de cases « capital », plus il devra être amorti plutôt que déduit.
Sources : ARC — Guide T4036 « Revenus de location » et Revenu Québec — Revenus de location.
Toiture, peinture, fenêtres : dépense courante ou capital?
Peinture entre deux locataires = courant (déductible). Réparer des bardeaux arrachés = courant. Refaire la toiture entière = capital. Remplacer des fenêtres, surtout par des modèles plus performants = capital. Réparer une vitre ou un mécanisme = courant. La règle : réparer ponctuellement est courant; remplacer ou améliorer durablement est capital.
Les trois exemples les plus fréquents chez les propriétaires de plex illustrent bien la ligne de partage :
- La toiture. Remplacer quelques bardeaux arrachés par une tempête est une réparation courante déductible. Refaire l'ensemble du revêtement de toiture est une dépense en capital : vous rétablissez le bien pour de nombreuses années. Passer d'un vieux revêtement à un système nettement supérieur renforce encore le caractère capital.
- La peinture. Repeindre un logement pour le remettre en état entre deux locataires est l'exemple type de dépense courante — entièrement déductible dans l'année. Elle ne prolonge pas la vie utile de l'immeuble; elle ne fait que le maintenir.
- Les fenêtres. Remplacer les fenêtres, surtout par des modèles écoénergétiques plus performants que les anciens, est généralement une dépense en capital. En revanche, réparer une fenêtre, changer une vitre cassée ou un mécanisme demeure une réparation courante déductible.
La règle mnémotechnique
- Réparer une partie, à l'identique, à faible coût → dépense courante déductible
- Remplacer le tout, en mieux, à coût élevé → dépense en capital amortissable
- Dans le doute, additionnez les critères de l'ARC — et faites valider par un comptable
Quel est l'impact fiscal réel de chaque catégorie?
Une dépense courante réduit votre revenu locatif imposable dès cette année. Une dépense en capital augmente le coût fiscal du plex et se déduit lentement par amortissement — mais l'amortissement réclamé sera récupéré et imposé à la vente, et le coût majoré réduit le gain en capital futur. Le choix de catégorie a donc un effet immédiat ET à long terme.
La distinction n'est pas qu'une formalité comptable : elle déplace de l'impôt dans le temps.
Une dépense courante vient directement en réduction de votre revenu de location de l'année. Si vous encaissez 24 000 $ de loyers et engagez 3 000 $ de réparations déductibles, vous n'êtes imposé que sur l'écart. L'économie fiscale est immédiate.
Une dépense en capital agit autrement. Son coût s'ajoute à la valeur amortissable de l'immeuble et se déduit sur plusieurs années via la DPA. Au moment de vendre, deux mécanismes entrent en jeu : l'amortissement que vous avez réclamé peut être récupéré et ajouté à votre revenu imposable, tandis que le coût majoré du bien peut réduire votre gain en capital. Pour comprendre ces deux effets à la revente, voyez notre guide sur la récupération d'amortissement (DPA) à la vente d'un plex.
Comment fonctionne la déduction pour amortissement, pas à pas?
Une dépense en capital ne disparaît pas : elle rejoint une catégorie d'amortissement et se déduit chaque année selon un pourcentage fixe. Le bâtiment d'un plex acquis après 1987 va dans la catégorie 1, amortie à 4 % par an sur solde dégressif; les électroménagers et le mobilier vont dans la catégorie 8, à 20 %. La première année, la règle de la demi-année limite la déduction à la moitié du montant ajouté.
Comprendre la déduction pour amortissement (DPA) change votre façon de voir chaque facture capitale. Contrairement à une dépense courante qui s'efface entièrement de votre revenu de l'année, une dépense en capital est « rangée » dans une catégorie d'amortissement et se déduit lentement, année après année, tant que vous détenez le plex. Voici la mécanique.
Étape 1 — Classer chaque dépense en capital dans la bonne catégorie
L'ARC regroupe les biens amortissables par catégories, chacune avec son propre taux. Pour un propriétaire de plex, quatre catégories reviennent constamment :
| Catégorie | Taux (solde dégressif) | Ce qu'on y trouve sur un plex |
|---|---|---|
| Catégorie 1 | 4 % | Le bâtiment acquis après 1987 et la plupart des ajouts et rénovations majeures à sa structure |
| Catégorie 3 | 5 % | Certains bâtiments acquis avant 1988 |
| Catégorie 6 | 10 % | Bâtiments à charpente de bois, en pièce sur pièce, en tôle ou en billots, dans certaines conditions |
| Catégorie 8 | 20 % | Électroménagers, mobilier meublant les logements, certains équipements |
Source : ARC — Location : catégories de biens amortissables.
Cette étape est loin d'être anodine : le taux détermine à quelle vitesse vous récupérez votre argent. Refaire la structure du bâtiment (catégorie 1) se déduit à 4 % — soit sur environ 25 ans en pratique — tandis que remplacer les réfrigérateurs et cuisinières de vos logements (catégorie 8) se déduit cinq fois plus vite, à 20 %.
Étape 2 — Appliquer la règle de la demi-année la première année
L'année où vous ajoutez un bien à une catégorie, vous ne pouvez généralement demander l'amortissement que sur la moitié de l'ajout net : c'est la règle de la demi-année. Si vous installez pour 12 000 $ de nouveaux électroménagers (catégorie 8, 20 %) dans votre plex cette année, votre première déduction se calcule sur 6 000 $, soit 1 200 $ — et non sur les 12 000 $ complets.
Source : ARC — Montant de la DPA que vous pouvez demander.
Étape 3 — Ne pas creuser (ni augmenter) une perte locative
La DPA est facultative et plafonnée : vous ne pouvez pas l'utiliser pour créer ou augmenter une perte locative. Autrement dit, l'amortissement sur le bâtiment ne peut réduire votre revenu net de location en deçà de zéro. Vous choisissez chaque année le montant de DPA à réclamer, de 0 $ jusqu'au maximum permis — un levier de planification précieux, surtout dans une année où vous prévoyez vendre.
Exemple chiffré — deux dépenses capitales, deux vitesses
- Toiture refaite à neuf : 30 000 $ (catégorie 1, 4 %). Déduction la 1re année avec la demi-année : 30 000 $ × 50 % × 4 % = 600 $. L'année 2 : 4 % du solde restant, et ainsi de suite.
- Électroménagers neufs : 12 000 $ (catégorie 8, 20 %). Déduction la 1re année : 12 000 $ × 50 % × 20 % = 1 200 $. Le capital se récupère beaucoup plus vite.
Une réparation courante de 30 000 $, elle, aurait été déduite en totalité dès la première année — d'où l'enjeu de bien qualifier chaque poste.
La contrepartie de la DPA sur le bâtiment se paie à la revente : l'amortissement réclamé est alors « récupéré » et réintégré au revenu. C'est la raison pour laquelle beaucoup de propriétaires de plex, avec l'aide de leur comptable, dosent finement la DPA plutôt que de la réclamer au maximum aveuglément.
Chaque type de travaux : dépense courante ou en capital?
La logique est toujours la même : réparer ponctuellement une partie = courant; remplacer l'ensemble ou améliorer durablement = capital. Colmater une fissure de fondation est courant; refaire le drain français ou la dalle est capital. Réparer un balcon est courant; reconstruire tous les balcons est capital. Voici un guide poste par poste.
Au-delà du trio toiture-peinture-fenêtres, un propriétaire de multilogement fait face à des dizaines de décisions. Le tableau suivant applique la même grille de critères aux travaux les plus courants sur un plex de la Rive-Nord. Il donne une tendance : le cas précis peut basculer selon l'ampleur, le coût relatif et l'amélioration apportée.
| Travaux sur le plex | Tendance courante (déductible) | Tendance capitale (amortissable) |
|---|---|---|
| Toiture | Remplacer quelques bardeaux, colmater une fuite | Réfection complète du revêtement |
| Peinture | Repeindre entre deux locataires | — |
| Fenêtres | Changer une vitre, réparer un mécanisme | Remplacer toutes les fenêtres, surtout plus performantes |
| Plomberie | Réparer une fuite, changer un robinet | Refaire toute la tuyauterie de l'immeuble |
| Électricité | Remplacer une prise, un disjoncteur | Remplacer le panneau et refaire le filage complet |
| Chauffage | Réparer une plinthe électrique | Installer une thermopompe centrale, un nouveau système |
| Revêtements de sol | Réparer une lame de plancher abîmée | Refaire tous les planchers d'un logement |
| Cuisine / salle de bain | Réparer un comptoir, reboucher un joint | Rénovation complète modernisée |
| Fondation | Colmater une fissure mineure | Reprise en sous-œuvre, drain français, imperméabilisation |
| Balcons / escaliers | Réparer une marche, une rampe | Reconstruire les balcons et escaliers extérieurs |
| Stationnement | Boucher un nid-de-poule | Repaver l'ensemble de l'aire de stationnement |
| Maçonnerie | Rejointoyer une petite section | Refaire tout le parement de brique |
| Électroménagers | Réparer un lave-vaisselle | Remplacer les appareils (catégorie 8, 20 %) |
Une constante ressort : le mot « tout ». Dès qu'on refait un système en entier plutôt que d'en réparer une partie, la balance penche vers le capital. À l'inverse, l'entretien répétitif et ponctuel reste courant, même s'il s'accumule sur l'année.
Attention au « on en profite pour améliorer »
Réparer un plancher endommagé est courant; profiter du chantier pour poser un plancher d'ingénierie haut de gamme dans tout le logement fait basculer la dépense côté capital. L'intention de bonifier le bien au-delà de son état d'origine est l'un des signaux les plus surveillés par l'ARC et Revenu Québec.
Comment ventiler une facture qui mélange réparation et amélioration?
Beaucoup de chantiers combinent une portion courante et une portion capitale sur la même facture. La solution : ventiler poste par poste sur la base d'une facture d'entrepreneur détaillée. On déduit immédiatement la portion réparation et on amortit la portion amélioration. Sans ventilation crédible, l'ARC risque de tout traiter en capital.
Le cas le plus fréquent : une salle de bain endommagée par une fuite. Réparer les dégâts d'eau est une réparation courante; en profiter pour poser une douche en céramique, une nouvelle vanité et de la robinetterie haut de gamme est une amélioration capitale. La même facture contient les deux natures de dépense.
La méthode en 3 temps
- Exigez une facture détaillée poste par poste de l'entrepreneur, séparant matériaux et main-d'œuvre par élément de travaux. C'est votre pièce maîtresse.
- Classez chaque poste selon la grille courante/capitale : réparation à l'identique d'un côté, remplacement complet ou amélioration de l'autre.
- Additionnez chaque catégorie : la portion courante est déduite dans l'année, la portion capitale est ajoutée à la bonne catégorie de DPA.
Exemple de ventilation — salle de bain de 14 000 $
| Poste de la facture | Montant | Nature |
|---|---|---|
| Réparation des dégâts d'eau (plomberie, gypse, séchage) | 4 000 $ | Courante — déductible |
| Nouvelle douche céramique, vanité et robinetterie haut de gamme | 8 000 $ | Capitale — amortissable |
| Peinture de finition du logement | 2 000 $ | Courante — déductible |
Résultat : 6 000 $ déduits immédiatement et 8 000 $ amortis plutôt que 0 $ déductible si l'ARC avait tout requalifié en capital, faute de ventilation.
Sans facture détaillée, l'administration fiscale peut refuser la portion courante et traiter l'ensemble comme une amélioration. La qualité de votre documentation vaut donc de l'argent réel, dès l'année du chantier.
Étude de cas chiffrée : une année de travaux sur un triplex
Prenons un triplex de la Rive-Nord générant 42 000 $ de loyers, avec 8 000 $ de travaux mêlant réparations et améliorations. Bien classer les dépenses fait une différence directe sur l'impôt de l'année — et sur la fiscalité future à la revente. Voici le calcul complet.
Les chiffres qui suivent sont un exemple pédagogique (les taux d'imposition personnels varient); ils illustrent la mécanique, pas votre situation exacte. Consultez un fiscaliste pour vos propres montants.
Le portrait de l'immeuble
- Triplex à Terrebonne, loyers annuels : 42 000 $;
- Dépenses d'exploitation courantes (taxes, assurance, entretien) : 18 000 $;
- Travaux de l'année : 8 000 $, dont 5 000 $ de réparations (toiture partielle, peinture, plomberie) et 3 000 $ d'améliorations (nouveaux électroménagers).
Scénario A — tout classé correctement
| Ligne | Montant |
|---|---|
| Loyers | 42 000 $ |
| Dépenses d'exploitation | −18 000 $ |
| Réparations courantes (déductibles) | −5 000 $ |
| Revenu net avant DPA | 19 000 $ |
| DPA sur électroménagers (cat. 8 : 3 000 $ × 50 % × 20 %) | −300 $ |
| Revenu locatif imposable | 18 700 $ |
La portion réparation (5 000 $) réduit tout de suite le revenu; la portion amélioration (3 000 $) n'apporte que 300 $ de déduction cette année, le reste s'amortissant les années suivantes.
Scénario B — l'erreur : tout déduire d'un coup
Certains propriétaires passent les 8 000 $ complets en réparations pour maximiser la déduction immédiate (revenu imposable ramené à 16 000 $ plutôt que 18 700 $). En cas de vérification, l'ARC requalifie les 3 000 $ d'électroménagers en capital : elle refuse 2 700 $ de déduction, ajoute des intérêts et parfois une pénalité. Le gain de trésorerie initial devient une facture de redressement — sans compter le temps et le stress d'un dossier contesté.
La leçon de l'exemple
Bien classer ne coûte presque rien la première année (ici 2 700 $ de déduction reportée) mais protège contre un redressement qui, lui, coûte cher. Et à la revente, chaque dollar bien capitalisé a majoré le coût du bien, ce qui allège le gain en capital imposable.
Pourquoi les travaux juste après l'achat sont-ils souvent du capital?
Quand vous achetez un plex en mauvais état à prix réduit, les travaux de remise en état effectués peu après l'acquisition sont généralement traités comme des dépenses en capital — même s'il s'agit techniquement de réparations. L'ARC considère que vous avez payé moins cher pour un bien à remettre à niveau, donc que ces coûts font partie de l'acquisition.
C'est l'un des pièges les plus classiques pour un nouvel investisseur. Vous dénichez un triplex négligé, vous négociez le prix à la baisse à cause de son état, puis vous engagez 25 000 $ de travaux la première année pour le rendre présentable. Réflexe naturel : déduire ces 25 000 $ comme réparations courantes. Erreur fréquente.
L'ARC applique un principe : lorsqu'un bien est acquis en mauvais état et payé moins cher pour cette raison, les dépenses engagées pour le remettre en état sont assimilées au coût d'acquisition. Elles s'ajoutent au coût de l'immeuble et s'amortissent, plutôt que de se déduire d'un coup. La logique : vous n'avez pas maintenu un bien, vous l'avez amélioré pour le hisser à un état qu'il n'avait pas au moment de l'achat.
Les indices qui pointent vers le capital
- Le plex a été acheté à rabais précisément à cause de son état délabré;
- Les travaux ont été faits peu après l'acquisition, avant même de louer ou d'exploiter normalement;
- Leur ampleur est importante par rapport au prix payé;
- Ils étaient nécessaires pour rendre l'immeuble utilisable ou louable.
La nuance qui sauve des déductions
Tout n'est pas capital pour autant. Si, après plusieurs années d'exploitation normale, vous devez repeindre ou réparer une composante usée, il s'agit bien d'entretien courant déductible. C'est la proximité avec l'achat et le mauvais état payé à rabais qui font pencher vers le capital. Un dossier d'achat (inspection, prix, état constaté) documentant la situation est ici décisif.
Comment vos dépenses influencent-elles l'impôt à la revente?
Chaque dépense en capital majore le prix de base rajusté (PBR) de votre plex, ce qui réduit le gain en capital imposable à la vente. En contrepartie, la DPA que vous avez réclamée est « récupérée » et réimposée. Bien tenir ce registre au fil des ans est ce qui, au moment de vendre, fait une réelle différence sur le chèque envoyé au fisc.
C'est ici que la distinction courante/capitale prend tout son sens pour un propriétaire-vendeur. Les réparations courantes ont déjà joué leur rôle : elles ont réduit votre revenu chaque année. Les dépenses en capital, elles, vous suivent jusqu'à la vente.
Deux effets opposés au moment de vendre
- Le PBR monte. Le coût des améliorations capitales s'ajoute au coût d'origine du plex. Un gain en capital = prix de vente − PBR − frais de vente : plus le PBR est élevé, plus le gain imposable est petit.
- La DPA se récupère. L'amortissement que vous avez déduit sur le bâtiment est réintégré à votre revenu de l'année de la vente (récupération d'amortissement), imposé à 100 % comme du revenu ordinaire.
Ces deux mécanismes expliquent pourquoi la planification de la DPA se fait souvent en pensant déjà à la sortie. Pour le détail du calcul à la disposition, notre guide sur la récupération d'amortissement (DPA) à la vente d'un plex et celui sur le gain en capital à la vente d'un plex complètent ce portrait.
Le réflexe du vendeur avisé
Tenez, dès l'achat, un registre distinct de chaque dépense en capital avec sa date, son montant et sa catégorie. Le jour de la vente, ce registre établit votre PBR en quelques minutes — et évite de « perdre » des milliers de dollars d'améliorations faute de factures retrouvables.
Quelles sont les erreurs fréquentes à éviter?
Ces confusions coûtent cher en cas de vérification :
- Déduire d'un coup une grosse rénovation. Tenter de passer une réfection complète de toiture ou de fenêtres en dépense courante est le drapeau rouge le plus classique — et le premier redressement au dossier.
- Déduire des travaux faits juste après l'achat. L'ARC considère souvent que remettre en état un immeuble acquis en mauvais état (et payé moins cher pour cette raison) est une dépense en capital, même si techniquement il s'agit de réparations.
- Confondre avec les taxes de vente. Le traitement d'une rénovation aux fins de l'impôt sur le revenu diffère de celui de la TPS/TVQ. Sur les remboursements de taxes, consultez notre guide sur le remboursement TPS/TVQ pour la rénovation d'un immeuble locatif.
- Ignorer un changement d'usage. Transformer une unité de résidence en logement locatif (ou l'inverse) a ses propres règles fiscales, distinctes de la simple déductibilité — voyez notre guide sur le changement d'usage résidence-locatif et l'impôt.
Un cas gris n'est pas un chèque en blanc
Beaucoup de projets combinent réparation et amélioration (par exemple refaire une salle de bain endommagée et la moderniser). Dans ce cas, il faut souvent ventiler la facture entre la portion courante et la portion capitale. Une facture d'entrepreneur détaillée poste par poste est votre meilleure alliée.
Comment bien documenter vos dépenses de plex?
Que la dépense soit courante ou capitale, la preuve est votre protection. Conservez systématiquement :
- Les factures détaillées (matériaux, main-d'œuvre, poste par poste) et les contrats signés;
- Les preuves de paiement (relevés, chèques, virements);
- Des photos avant-après qui documentent l'état d'origine et la nature des travaux;
- Un registre des immobilisations distinct pour suivre l'amortissement de chaque dépense en capital.
Ces pièces servent à trois moments clés : justifier la nature de chaque dépense en cas de vérification, calculer correctement l'amortissement chaque année, et établir le prix de base rajusté de l'immeuble lors de la vente. Un dossier bien tenu peut faire une réelle différence sur l'impôt payé à la disposition. Pour la fiscalité de la vente elle-même, notre guide sur le gain en capital à la vente d'un plex complète ce portrait.
Votre procédure annuelle en 7 étapes
Traiter la question courant/capital comme une routine annuelle, et non comme une improvisation en avril, évite l'essentiel des redressements. Voici une procédure simple à répéter chaque année : classer, ventiler, documenter, amortir, conserver.
Voici la marche à suivre que beaucoup de propriétaires de plex organisés appliquent, seuls ou avec leur comptable, pour ne rien échapper :
- Réunissez toutes les factures de l'année dès que le chantier est terminé, pendant que les détails sont frais.
- Classez chaque dépense — courante ou capitale — avec la grille de critères de l'ARC (avantage durable, partie ou tout, coût relatif, amélioration ou entretien).
- Ventilez les factures mixtes poste par poste entre portion courante et portion capitale.
- Affectez chaque dépense capitale à sa catégorie de DPA (bâtiment en catégorie 1, électroménagers en catégorie 8, etc.).
- Calculez la DPA en appliquant la règle de la demi-année aux nouveaux ajouts, sans créer de perte locative.
- Mettez à jour votre registre d'immobilisations et votre calcul du prix de base rajusté du plex.
- Conservez toutes les pièces justificatives — Revenu Québec demande généralement de les garder six ans après la fin de la dernière année à laquelle elles se rapportent.
Source : Revenu Québec — Registres et pièces justificatives.
Le tableau de bord d'une année type
| Moment | Action | Pourquoi |
|---|---|---|
| Après chaque chantier | Classer et classer les factures | Détails encore frais, aucune facture perdue |
| En fin d'année | Ventiler et totaliser courant vs capital | Préparer la déclaration sans stress |
| À la déclaration | Calculer la DPA optimale | Éviter de créer une perte, planifier la revente |
| À la revente | Établir le PBR à partir du registre | Réduire le gain en capital imposable |
Cette discipline transforme une source d'angoisse fiscale en simple formalité. Et si vous constatez que les gros travaux à venir dépassent la rentabilité de conserver l'immeuble, la vente directe devient une option chiffrable — que vous pouvez comparer, données en main, avec le coût réel des rénovations.
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Ce guide est fourni à titre informatif et ne remplace pas l'avis d'un comptable ou d'un fiscaliste. La qualification d'une dépense s'analyse cas par cas selon les règles en vigueur de l'ARC et de Revenu Québec.
