Vous achetez ou vendez un immeuble à logements à Mascouche? Au-delà du prix, deux postes fiscaux pèsent dans l'équation : la taxe de bienvenue (le droit de mutation, payé une fois à l'achat) et les taxes foncières et municipales annuelles. Ce guide explique comment chacune se calcule, avec un exemple chiffré sur un immeuble de 2 000 000 $. Les montants sont présentés à titre indicatif (2026) : confirmez toujours les taux exacts auprès de la Ville de Mascouche et du rôle d'évaluation.
La taxe de bienvenue, c'est quoi?
La « taxe de bienvenue » est le surnom populaire des droits sur les mutations immobilières. Le terme vient du nom du ministre Jean Bienvenue, qui a parrainé la loi dans les années 1970 — il ne s'agit donc pas d'un « cadeau de bienvenue ». C'est un montant que la municipalité perçoit chaque fois qu'un immeuble change de propriétaire sur son territoire, y compris un immeuble à revenus.
Trois caractéristiques à retenir pour Mascouche :
- Une seule fois. Le droit de mutation est facturé une fois, après le transfert chez le notaire — pas chaque année comme les taxes foncières.
- Payé par l'acheteur. C'est le nouvel acquéreur qui reçoit la facture, jamais le vendeur.
- Calculé sur une base d'imposition. Le montant dépend d'un barème progressif appliqué à la valeur de l'immeuble (voir plus bas).
Pour le cadre provincial détaillé et le vocabulaire complet, consultez notre dossier taxe de bienvenue (droit de mutation) et notre guide taxe de bienvenue au Québec 2026.
Le calcul du droit de mutation à Mascouche
Le calcul repose sur deux éléments : la base d'imposition et un barème de tranches.
1. La base d'imposition
La loi impose de retenir la plus élevée des trois valeurs suivantes :
- le montant réellement payé pour l'immeuble;
- la contrepartie stipulée dans l'acte de vente;
- la valeur au rôle d'évaluation multipliée par le facteur comparatif du rôle en vigueur.
Pour un immeuble à revenus vendu au prix du marché, c'est souvent le prix payé qui sert de base.
2. Le barème de tranches
Les tranches de base sont fixées par la province et indexées annuellement. Une municipalité peut, par règlement, ajouter un taux supérieur (jusqu'à 3 %) sur la portion qui dépasse 500 000 $. Mascouche perçoit ses droits de mutation selon les taux et règles prévus par la loi; vérifiez si un taux majoré sur la tranche supérieure s'applique à votre transaction.
| Tranche de la base d'imposition | Taux (indicatif 2026) |
|---|---|
| 0 $ à 51 700 $ | 0,5 % |
| 51 700,01 $ à 258 600 $ | 1,0 % |
| 258 600,01 $ et plus (barème provincial de base) | 1,5 % |
| Portion au-delà de 500 000 $ (si taux municipal majoré adopté) | jusqu'à 3,0 % |
Seuils provinciaux indexés au 1er janvier 2026, présentés à titre indicatif. Les seuils exacts et l'éventuelle tranche municipale supplémentaire doivent être confirmés auprès de la Ville de Mascouche avant toute décision.
À retenir
Pour un immeuble à revenus, la majeure partie du droit de mutation tombe dans la tranche supérieure. Si Mascouche applique un taux majoré au-delà de 500 000 $, la facture peut être nettement plus élevée que sur la base provinciale de 1,5 %. Faites toujours valider le barème en vigueur par votre notaire.
Exemple : un immeuble à revenus de 2 000 000 $
Prenons un 6-plex acheté 2 000 000 $ à Mascouche, en supposant que le prix payé est la base d'imposition la plus élevée. Voici le calcul selon le barème provincial de base (sans taux municipal majoré) :
- 0 $ à 51 700 $ × 0,5 % = 258,50 $
- 51 700 $ à 258 600 $ (206 900 $) × 1,0 % = 2 069,00 $
- 258 600 $ à 2 000 000 $ (1 741 400 $) × 1,5 % = 26 121,00 $
- Total indicatif ≈ 28 448,50 $
Si Mascouche appliquait un taux majoré sur la portion au-delà de 500 000 $, la facture grimperait. À titre d'illustration, un taux de 3 % sur la tranche de 500 000 $ à 2 000 000 $ (1 500 000 $) au lieu de 1,5 % ajouterait environ 22 500 $, portant le total au-delà de 50 000 $. C'est pourquoi il est essentiel de confirmer le barème réel de Mascouche avant de chiffrer une offre.
Cette dépense fait partie du coût d'acquisition total de l'acheteur, au même titre que les frais de notaire. Un acheteur averti l'intègre dans son analyse de rendement — d'où l'utilité d'un calculateur d'offre d'achat et d'un calculateur de MRB pour mesurer l'impact sur le prix justifiable.
Taxes foncières et municipales à Mascouche
Contrairement au droit de mutation, les taxes foncières reviennent chaque année. Elles se calculent en multipliant la valeur inscrite au rôle d'évaluation par le taux fixé dans le règlement de taxation annuel de la Ville.
À titre indicatif, le taux foncier résidentiel à Mascouche se situait autour de 1,95 $ par 100 $ d'évaluation pour l'exercice 2025. S'y ajoutent généralement :
- des taxes de secteur (par exemple pour l'égout ou des infrastructures locales);
- des compensations et tarifs pour l'eau, les matières résiduelles et le recyclage;
- le cas échéant, la quote-part liée à des services régionaux.
Pour le budget 2026, la Ville de Mascouche a annoncé vouloir maîtriser la charge fiscale tout en composant avec la hausse importante des valeurs au nouveau rôle d'évaluation. Concrètement, une valeur au rôle plus élevée peut augmenter votre compte même si le taux baisse légèrement. Pour un immeuble à revenus, ces taxes sont une dépense d'exploitation : elles réduisent le revenu net, donc la valeur économique de l'immeuble.
Vérifiez à la source
Les taux 2026 figurent dans le règlement de taxation annuel de Mascouche et le montant exact apparaît sur votre compte de taxes. Le chiffre de 1,95 $/100 $ est un repère 2025 : confirmez le taux applicable à votre immeuble et à votre secteur auprès de la Ville et du rôle d'évaluation.
Les exemptions possibles
La loi prévoit certaines exonérations du droit de mutation. Les plus courantes visent :
- les transferts entre conjoints (mariés, unis civilement ou conjoints de fait admissibles);
- les transferts entre proches en ligne directe (parents et enfants, grands-parents et petits-enfants), sous conditions;
- certains transferts entre une personne physique et une société qu'elle contrôle, ou lors de réorganisations, selon des critères précis.
Dans une vente d'immeuble à revenus entre parties non liées, ces exemptions s'appliquent rarement : l'acheteur paie généralement le plein droit de mutation. La transmission par héritage d'un immeuble obéit, elle, à des règles particulières. Faites valider votre situation par votre notaire, car les conditions d'exemption sont strictes.
Impact pour le vendeur et l'acheteur
Pour le vendeur, la bonne nouvelle est simple : le droit de mutation ne sort pas de sa poche. Il n'a donc rien à provisionner pour la taxe de bienvenue. En revanche, les taxes foncières sont normalement réparties au prorata à la date de la vente chez le notaire — la portion couvrant la période postérieure à la vente est créditée au vendeur ou ajustée entre les parties.
Pour l'acheteur, la taxe de bienvenue et les taxes foncières font partie du coût réel de détention. Un acheteur structuré les intègre à son calcul de rendement avant de fixer son prix. C'est exactement la logique d'un taux global d'actualisation (TGA) : plus les dépenses fixes sont élevées, plus la valeur justifiable de l'immeuble diminue.
Si vous envisagez de vendre votre immeuble à Mascouche, notre guide vendre un immeuble à Mascouche détaille les étapes, les délais et les façons d'obtenir une proposition sans frais de courtage. Vous trouverez aussi l'ensemble de nos calculateurs sur la page ressources.
En résumé
À Mascouche, l'acheteur paie le droit de mutation une fois (barème progressif, possiblement majoré au-delà de 500 000 $), tandis que les taxes foncières reviennent chaque année selon la valeur au rôle. Les chiffres de cette page sont fournis à titre indicatif (2026) et ne remplacent pas une vérification auprès de la Ville de Mascouche, du rôle d'évaluation et de votre notaire ou comptable.
