À Montréal, deux taxes municipales pèsent sur tout immeuble à revenus : les droits de mutation — la fameuse « taxe de bienvenue » payée une seule fois à l'achat — et les taxes foncières annuelles. Montréal applique en plus ses propres tranches supérieures de droits de mutation, plus élevées que le barème de base du Québec. Voici comment tout cela se calcule, avec un exemple chiffré pour un immeuble d'environ 2 000 000 $.
Avis important sur les chiffres
Les taux et seuils présentés ici le sont à titre indicatif (2026). Les tranches des droits de mutation sont indexées chaque année selon l'indice des prix à la consommation, et les taux fonciers varient selon l'arrondissement et le budget annuel. Validez toujours les montants exacts auprès de la Ville de Montréal et au rôle d'évaluation avant toute décision.
La taxe de bienvenue : c'est quoi au juste?
La « taxe de bienvenue » est le surnom populaire des droits de mutation immobilière. C'est une taxe municipale qu'un acheteur paie une seule fois, lors du transfert de propriété d'un immeuble. Le nom n'a rien d'officiel : il vient de la loi adoptée sous le ministre Jean Bienvenue dans les années 1970.
Point clé pour un immeuble à revenus : c'est l'acheteur qui paie les droits de mutation, jamais le vendeur. La Ville de Montréal envoie la facture environ 30 jours après l'inscription de l'acte de vente au registre foncier, généralement payable en un seul versement.
La taxe se calcule sur la base d'imposition, c'est-à-dire la valeur la plus élevée entre le prix de vente inscrit à l'acte et la valeur portée au rôle d'évaluation municipal. Pour un immeuble à revenus, le prix négocié dépasse souvent l'évaluation, si bien que les droits se calculent généralement sur le prix d'achat.
Comment elle se calcule à Montréal (tableau des tranches)
Montréal part du barème de base du Québec, puis ajoute ses propres tranches supérieures. C'est ce qui distingue l'île de Montréal : alors que la plupart des municipalités plafonnent à 1,5 %, Montréal facture 2 % puis 3 % sur les portions de valeur élevées. Voici le barème à titre indicatif pour 2026.
| Tranche de la base d'imposition | Taux | Origine |
|---|---|---|
| 0 $ à 58 900 $ | 0,5 % | Barème de base (Québec) |
| 58 900 $ à 294 600 $ | 1,0 % | Barème de base (Québec) |
| 294 600 $ à 500 000 $ | 1,5 % | Barème de base (Québec) |
| 500 000 $ à 1 000 000 $ | 2,0 % | Tranche additionnelle de Montréal |
| Plus de 1 000 000 $ | 3,0 % | Tranche additionnelle de Montréal |
Les seuils de 58 900 $ et 294 600 $ sont indexés chaque année (l'indexation 2026 était d'environ 2,05 %). Les seuils montréalais de 500 000 $ et 1 000 000 $ peuvent eux aussi être révisés. On additionne ensuite les droits calculés sur chaque tranche pour obtenir le total. Pour faire le calcul automatiquement, utilisez notre calculateur de taxe de bienvenue.
Exemple chiffré : un immeuble à revenus de 2 M$
Prenons un immeuble à revenus acquis 2 000 000 $ sur l'île de Montréal. On applique chaque tranche, puis on additionne (chiffres indicatifs 2026) :
- 0,5 % sur 58 900 $ = 294,50 $
- 1,0 % sur 235 700 $ (de 58 900 $ à 294 600 $) = 2 357,00 $
- 1,5 % sur 205 400 $ (de 294 600 $ à 500 000 $) = 3 081,00 $
- 2,0 % sur 500 000 $ (de 500 000 $ à 1 M$, tranche de Montréal) = 10 000,00 $
- 3,0 % sur 1 000 000 $ (de 1 M$ à 2 M$, tranche de Montréal) = 30 000,00 $
Total des droits de mutation : environ 45 700 $. À titre de comparaison, dans une municipalité qui s'arrête à 1,5 %, le même immeuble génèrerait nettement moins. C'est tout l'effet des tranches montréalaises de 2 % et 3 % : elles renchérissent fortement l'acquisition des immeubles de grande valeur. C'est l'acheteur qui absorbe cette somme — un point à connaître quand vous évaluez une offre pour vendre un immeuble à revenus à Montréal.
Les taxes foncières municipales à Montréal
En plus de la taxe de bienvenue payée une seule fois, l'immeuble génère des taxes foncières annuelles tant que vous en êtes propriétaire. À Montréal, les immeubles résidentiels de six logements et plus forment une catégorie fiscale distincte de la catégorie résiduelle (cinq logements et moins).
Ce qui compose votre compte de taxes
- La taxe foncière générale — un taux par 100 $ d'évaluation; pour la catégorie six logements et plus, le taux général tournait autour de 0,46 $ par 100 $ en 2026, à titre indicatif.
- Les taxes d'arrondissement et de services (eau, voirie, etc.) qui s'ajoutent au taux général et varient d'un arrondissement à l'autre.
- Le résultat varie donc selon l'arrondissement : pour 2026, la hausse moyenne des taxes résidentielles a été d'environ 3,8 % à l'échelle de la Ville, mais beaucoup plus dans certains arrondissements.
Concrètement, le compte se calcule en multipliant la valeur au rôle d'évaluation par le taux combiné applicable à votre catégorie et à votre arrondissement. Comme la valeur foncière entre directement dans le calcul de rendement, pensez à l'intégrer quand vous mesurez le taux global d'actualisation (TGA) ou le multiplicateur de revenu brut (MRB) de l'immeuble.
Les exemptions (ligne directe, conjoints)
Plusieurs transferts sont exonérés de droits de mutation. Les principaux concernent les transferts familiaux :
- Entre conjoints — époux mariés ou conjoints de fait depuis au moins 12 mois (et certaines situations de séparation).
- En ligne directe ascendante ou descendante — entre un parent et son enfant, ou entre grands-parents et petits-enfants. C'est l'exemption clé pour la transmission d'un immeuble en héritage ou de son vivant.
- Certains legs par testament et transferts vers une fiducie admissible, selon les conditions prévues par la loi.
Attention : ces exemptions visent surtout des transferts familiaux. Une vente classique à un acheteur tiers — par exemple à un acheteur direct comme ImmoMulti — n'y donne pas droit; l'acheteur paiera les droits de mutation normalement. La Ville de Montréal offre par ailleurs un programme distinct pour les premiers acheteurs occupants, sous des seuils de prix qui ne visent pas les immeubles à revenus.
Impact pour qui vend ou achète un immeuble à revenus
Que vous soyez vendeur ou acheteur, la fiscalité municipale influence l'équation :
- Vous vendez? Vous ne payez pas la taxe de bienvenue, mais vous assumez les taxes foncières jusqu'à la clôture; le notaire procède à un ajustement (proration) entre vous et l'acheteur. Sachez aussi que des droits de mutation élevés peuvent peser dans la négociation, puisque l'acheteur les intègre à son coût total.
- Vous achetez? Budgétez la taxe de bienvenue dès le départ : sur un immeuble de 2 M$, c'est près de 45 700 $ à débourser après la transaction. Intégrez-la à votre calcul d'offre d'achat pour connaître votre rendement réel.
Chez ImmoMulti, nous achetons directement des immeubles à revenus à Montréal, sans frais de courtage. Si vous songez à vendre, nous pouvons vous remettre une proposition chiffrée qui tient compte de ces réalités fiscales. Pour aller plus loin, comparez aussi avec le barème provincial de la taxe de bienvenue applicable hors de Montréal.
À retenir
À Montréal, la taxe de bienvenue suit le barème du Québec plus deux tranches additionnelles propres à la Ville : 2 % de 500 000 $ à 1 M$ et 3 % au-delà. Pour un immeuble à revenus de 2 M$, comptez environ 45 700 $ de droits de mutation (chiffres indicatifs 2026), payés par l'acheteur, en plus des taxes foncières annuelles. Vérifiez toujours les taux à jour auprès de la Ville de Montréal et du rôle d'évaluation.
